搶地大戰 保利聯手金茂87億摘北京三間房地塊

觀點網 北京再度上演搶地大戰。

2月11日下午，朝陽區三間房地塊成功出讓，最終，保利發展聯手中國金茂以87.295億元的代價，奪得上述地塊，成爲最終的大贏家。

據瞭解，三間房地塊的土地總面積達6.9公頃，地上建築規模爲17.29萬平方米，起拍價爲79億元，溢價率爲10.5%，摺合樓面價爲5.05萬元/平方米。

此次出讓地塊由兩個土地組成，相距約1公里，均位於北京地鐵6號線沿線，其地理位置及交通便利性可見一斑。

早在地塊開拍之前，就有坊間傳聞稱，保利發展早早“錨定”了這宗地塊，故事的真實狀況究竟如何？保利勢在必得，中海、招商等激烈爭搶，箇中緣由幾何？我們一一拆解。

溢價朝陽搶地

在正月十四這天，北京朝陽這一場激烈的搶地大戰，給新的一年添了不少活力。

2月11日下午三點，北京朝陽三間房地塊正式開拍，吸引了中海、招商、保利+金茂三家家房企及聯合體報名。

據市場消息來看，三家拿地主體你爭我搶，競爭激烈，最終，地塊由保利發展與中國金茂聯合拿下，成交總價爲87.295億元，溢價率達到10.5%，摺合樓面價爲5.05萬元/平方米。

資料顯示，此次拍賣的組合地塊，由兩宗土地組成，其中，三間房D區的1205-0007地塊爲R2二類居住用地，用地規模3.68公頃，地上建面9.21萬平方米，容積率2.5，控高80米，綠化率30%。

而南區的1202-0006、0007地塊，前者爲R2二類居住用地，用地規模2.76公頃，地上建面7.71萬平方米，容積率2.8，控高60米（局部80米），綠化率30%；後者則爲托幼用地，用地規模0.46公頃，地上建面0.37萬平方米，容積率0.8，控高16米，綠化率30%，需由競得人建設後無償移交相關部門。

綜合計算可知，此次出讓的組團地塊，總土地面積爲6.9萬平方米，規劃建築面積17.29萬平方米。

有業內人士表示，當下正值開年，房企的資金較爲充裕，正是補充土儲的好時機。也因此，三間房地塊吸引了較多的關注。

當然，也有熟悉北京樓市的相關人士透露，“拋開其他不說，單從地塊的地理位置、周邊配套來看，還是非常有優勢的。”

資料顯示，D區1205-0007地塊與南區1202-0006、0007地塊相距約1公里，前者靠近地鐵6號線黃渠站，與朝陽路相近；而後者靠近6號線褡褳坡站，緊挨着朝陽北路，可見其所處板塊及交通條件已是非常成熟與便捷。

周邊配套方面，地塊五公里範圍內有北京雙橋萬達廣場、北京華聯BHG Mall、朝陽大悅城、龍湖長楹天街等重點項目，同時，附近還有民航總醫院、首都醫科大學附屬北京朝陽醫院（常營院區）等醫療資。

總體來看，地塊所處板塊整體較爲成熟，後續產品入市將直接享受板塊紅利。

“區域優勢明顯，但近年可供出售的項目儲備不足，三間房地塊入市等於是填補了周邊的空白”，上述相關人士表示。

觀點新媒體查閱發現，近年，項目周邊目前僅有保利和光煦境和璽悅朝陽兩個新盤，入市之初，期房指導價達到8.5萬/平方米。

其中，保利和光煦境由保利發展與北京建工聯手打造，分別於2023年4月、5月及2024年9月獲得預售許可證，從中介平臺獲悉，目前該項目僅有少量房源在售。

從北京住房城鄉建設委披露的情況來看，保利和光煦境的網籤均價爲7.49萬元/平方米。

至於璽悅朝陽，網籤均價在8.31萬元/平方米左右，該項目2023年8月、2024年2月及今年1月分別獲得了三張預售許可證，不過，目前可售房源同樣不算多。

再遠一點，則是萬科東廬、御翠園、富興首府等項目。

整體來看，三間房地塊地理位置優越、配套資源成熟、周邊樓市供應相對空白，這也是中海、招商、保利與金茂等企業爭相搶奪的重要原因。

三間房與保利

觀點新媒體查閱發現，本次拍賣的三間房地塊曾在2024年的第三、四輪次土地供應中出現過，但當時因不明原因未能成功轉正拍賣。

隨後，2024年年末，在北京第七輪次擬供應名單中，三間房地塊再度亮相。不過，彼時D區1205-0007地塊和南區1202-0006、0007地塊各佔有一席。

不過，短短几天之後，D區地塊與南區地塊便被合併起來，一同打包出讓。

而之前也有關於該地塊出讓信息的痕跡，1月22日，一家名爲北京朝新善築置業有限公司在北京市工程建設招標投標交易系統發佈幾則公告，事關三間房地塊的監理和施工。

其中，三間房D區1205-0007地塊但投資估算爲8.95億元，招標範圍包括地基與基礎工程、主體結構工程、建築裝飾裝修工程等內容。

三間房南區1202-0006地塊投資估算爲7.6億元；1202-0007地塊投資估算爲0.243億元。

以D區1205-0007地塊爲例，對比發現，招標公告提及的建設規模爲13.56萬平方米，包括地上建築面積9.21萬平方米，地下建築面積4.35萬平方米，這一數值與北京市規劃和自然資源委員會官網披露地塊數值無異。

而保利發展爲何要拍三間房地塊？

除了三間房地塊本身具備的優勢以外，從保利發展自己的角度出發，這家企業亦急需在京補充土儲。

實際上，北京市場一直是保利地產發展的重點區域。不過，相較於中海，保利過往在北京的存在感不算高。

據不完全統計，2018年至2020年，保利在北京拿地僅2宗；2021年，保利在北京共操盤7個項目，僅有1個獨立開發。

隨後2023年，該公司斥資102億元在北京奪得5宗地塊，但2024年，其於北京地市的表現再度沉寂下來，僅拿下一宗土地。

從各房企於北京的銷售表現來看，2023年北京保利以224億元的銷售額排在第六，2024年北京保利實現171億元的銷售額，排名第五，與奪冠的中海存在超過250億元的差距。

此前，保利發展控股北京公司副總經理劉喜濤說，從“雙平臺發展戰略”角度部署2024年發展目標，要拿出“第三次創業”的決心。

這或許也意味着，已經穩坐行業第一的保利，在北京市場也有着更大的雄心。

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