北京住總業務整合：重整地產後，如何破解去化難題？

21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道

近日，北京住總集團發佈公告，披露了一項業務整合的進展。

公告稱，北京住總於今年8月宣佈將旗下的兩家房地產公司進行整合，將北京住總置業有限公司（以下簡稱“置業公司”）併入北京住總房地產開發有限責任公司（以下簡稱“開發公司”）。至11月，置業公司已完成工商註銷登記，開發公司已取得北京市朝陽區市場監督管理局下發的營業執照。

此次整合的目的在於，“適應集團房地產業務最新發展形勢，加強房地產業務管理資源集聚，理順公司管理體系和法人治理關係。”

北京住總集團是北京市的老牌國企，以工程建築、房地產爲主業。2019年，北京推動四家市管建築施工類企業合併重組，住總集團被併入北京城建集團。此後，出於解決同業競爭問題及強化地產業務的需要，北京住總集團啓動對房地產業務的整合。

此次調整之前，住總集團已經將北京住總置地有限公司（以下簡稱“置地公司”）100%股權劃轉至開發公司旗下，並完成了天津區域的房地產業務整合。

分析人士指出，此次調整將使住總旗下的房地產業務更加聚焦，並有助於強化房地產業務的管理。但當前，房地產庫存規模偏大仍是住總面臨的主要問題，在市場回穩趨勢尚未完全確立的情況下，其業務整合能否真正促進庫存消化，仍需進一步觀察。

整合之路

北京住總集團有限責任公司的前身是1983年5月成立的北京市住宅建設總公司，曾承擔過1990年北京亞運會的工程建設。1992年11月，經北京市政府批准，北京住總集團正式成立。

北京住總集團具有工程總承包、房地產開發、建安施工、海外承包的一級資質，是北京最早從事房地產開發的企業之一。

2011年，萬科與住總共同出資成立北京金第萬科房地產開發有限公司，該公司開發建設了朗潤園、金域東郡等項目。彼時，萬科正大力拓展北京市場，住總是其重要的合作伙伴。本世紀第二個十年，住總曾與多家國企、民企組成聯合體，在北京市場攻城略地。

不過，由於各種原因，住總的商品房開發業務並未快速做大。在住總集團體系內，房地產業務的營收規模一直未能突破百億元，佔比在20%上下。

2019年11月，爲打造建築業龍頭企業，提高行業集中度，北京對四家市管建築施工類企業進行合併重組。其中，北京市政路橋集團被併入北京建工集團，北京住總集團被併入北京城建集團。

由於業務類型相似，此次調整後，北京住總與北京城建在房地產業務上存在同業競爭關係。近幾年，投資者也不斷就這一問題進行詢問。

2023年5月，北京城建旗下的上市平臺城建發展曾對此迴應稱，城建集團正積極梳理住總集團旗下房地產業務現狀，促使其合規穩健經營，理順外部投資關係，打造符合上市公司治理規範的組織架構。

公司還稱，擬先將住總集團旗下房地產板塊交由公司託管，待其具備條件後注入公司以解決同業競爭問題。

4個月後，北京住總集團宣佈，將8家子公司委託城建發展管理。其中5家公司註冊於北京，3家註冊於天津。這8家公司也是住總集團從事房地產開發業務的主體。

但住總對地產業務的整合並未就此完結。2023年12月，置地公司被劃轉至開發公司，從而成爲後者的全資子公司。置業公司股權關係暫時保持不變，由開發公司代爲管理。

2024年3月，北京住總退出北京金第萬科房地產開發有限公司。此前住總已經從一些合作項目中陸續退出。

2024年6月，北京住總將天津事業部收歸集團直接管理，事業部旗下三家公司不再由集團直管，定位爲項目公司。

2024年8月，置業公司被劃轉至開發公司旗下。

截至目前，北京住總房地產業務的主要經營主體縮減爲三家，其中主要業務在開發公司旗下。

在此過程中，人事調整也在推進。2023年10月，謝夫海接任周澤光，擔任住總集團黨委書記、董事。2024年5月，劉連福接任李作揚，執掌開發公司。

庫存難題

併入北京城建集團後，北京住總的房地產業務被重新定位，其中，突出“做優”是重點發展方向。具體而言，一級開發要控規模、降負債，降低投資強度，二級開發則要精準拿地、快速週轉，加緊推動重大遺留疑難問題處理。

一二級開發聯動，是住總從事房地產業務的主要特點，這使其在拿地環節具有獨特的優勢，並吸引了萬科等企業的合作。但近年來，由於一級開發規模較大，加之房地產市場降溫，使其庫存規模不斷累積，並給北京住總的資金帶來一定壓力。

近幾年，北京住總在債券年度報告中普遍提到了兩類風險：土地一級開發項目投資規模較大且期限較長，資產負債率較高。

在2024年的中期債券報告中，北京住總表示，公司目前在建的一級土地開發項目較多，涉及的項目週期在3到5年之間，對公司運營資金產生較大規模的佔用。至2024年6月末，公司資產負債率爲75.41%。

歸集了主要房地產業務的開發公司，上半年存貨規模達到163.12億元，現金及現金等價物餘額僅爲8.92億元。

在此情況下，加快庫存消化，就成爲北京住總房地產業務的主要工作方向。去年6月，時任城建集團黨委書記、董事長的常永春曾帶隊到北京住總調研，並強調，“要下大力氣加速去化，特別是對在手時間較長的‘沉睡資產’進行專題研究策劃，盤活資金、釋放活力，真正做好開發板塊。”

今年7月，謝夫海在住總集團年中工作會上表示，“要千方百計推動在手項目去化。”

目前，北京住總旗下有多個項目在售，其中今年的主力項目爲密雲區的國祥譽、昌平區的清樾府、順義區的芳華里。這三個項目分別於7月和8月開盤，按照住總官方當時發佈的消息，國祥譽項目“首期推售房源勁銷106套”，另外兩個項目首推房源“勁銷286套”。

但從北京市住建委的官網信息來看，截至11月中旬，這幾個項目的大部分房源仍處於“可售”狀態。另一個在售項目“青年ONE”於9月開盤，目前同樣有大量房源的狀態爲“可售”。

某不具名市場人士向21世紀經濟報道記者表示，房地產項目的網籤節奏通常會慢於認購，但不會延遲太久。如果認購情況火熱，但網籤量較小，通常說明購房者仍有觀望情緒。由於定金隨時可退，即使認購規模較大，也不會給企業帶來實際收入。

該人士表示，住總旗下項目所處的片區競品較多，項目競爭激烈，去化速度不快乃是常態。他同時指出，當下的北京樓市很難複製以往的熱銷，能實現慢節奏的去化已屬不易。

對於住總對地產業務的整合，分析人士指出，此次調整將使住總旗下的房地產業務更加聚焦，有助於強化管理。但在市場回穩趨勢尚未完全確立的情況下，這一調整能否真正解決庫存去化、同業競爭等問題，仍需進一步觀察。