北上廣深取消普宅非普宅標準，專家：利好購房，減輕房企壓力

11月22日，廣州官宣取消普通住宅和非普通住宅標準。繼有關部門發佈房產稅收新政後，北上廣深均已取消普宅和非普宅標準。

根據財政部、稅務總局、住建部《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》），契稅不再區分首套和二套，不再區分90平方米上下，140平方米及其以下的房子統一按1%徵收契稅。同時，對於取消普通住宅和非普通住宅的城市，包括北上廣深，對個人銷售已購買2年及以上住房免徵增值稅。換言之，此項增值稅減免政策的前提是取消普通住宅和非普通住宅標準，這也是爲什麼北上廣深均在本週宣佈了取消政策。

南都記者關注到，本次房產稅收新政並非普惠性政策，將惠及部分人羣或企業。對此次新政的落地，多位業內專家談到，系列利好政策下，購房需求將有持續釋放的空間，減輕房企壓力，有利於房地產市場止跌回穩。

數據整理：南都記者楊文君

契稅優惠：90—140平方米房屋的認購者是主要受益者

按照 《公告》，對於購買首套房的家庭，購房面積在90—140平方米的，契稅稅率從1.5%調整爲1%。對於購買二套房的家庭，購房面積不超過140平方米的，契稅稅率都統一變成1%；140平方米以上的，按2%的稅率徵收契稅。

另外，根據政策，北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區統一適用家庭第二套住房契稅優惠政策。

以北京爲例，這次調整後，北京首套90—140 平方米住房契稅由此前的1.5%降至1%，二套90—140平方米住房契稅由此前的3%降至1%。這意味着購買90—140平方米住房的羣體將從中受益，無論是首套還是二套，只要面積不超過140平方米都能享受到契稅稅率降低的優惠。

舉個例子，在北京購買總價500萬元、100平方米的首套房，過去契稅是1.5%，也就是7.5萬元；新政策落地後，該套房契稅將按照1%收取，也就是5萬元，少了2.5萬元。

南都記者瞭解到，一些兩居室的房型往往“卡”在90平方米左右，此前，如果購買的房屋面積即使爲91平方米，也要按1.5%繳納契稅，於是很多購房者會選擇既不超過90平方米又能滿足自身需求的房屋面積，如89平方米。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進公開談到，以上海爲例，在上海認購140平方米及以下住房，基本覆蓋了絕大多數剛性和改善型購房需求，有力支持了購房消費行爲。

中國人民大學財稅研究所首席教授朱青也認爲，原來，契稅的標準稅率是3%和5%，現在140平方米以下的首套房契稅利率統一下調爲1%，家庭個人購買第二套住房，如果不超過140平方米的，也按照1%的優惠稅率徵收契稅。這對今後增加老百姓的購房能力、擴大房地產政策的效果會有一定的積極作用。

這也意味着，90—140平方米房屋的認購者將成爲本次契稅優惠的主要受益人羣。

上海嘉定區一個房產項目開盤現場。 新華社發

增值稅優惠：賣房者也可享受政策紅利

根據《公告》，在城市取消普通住宅標準後，對個人銷售已購買2年及以上住房一律免徵增值稅，包括北京、上海、廣州、深圳4個城市。

《公告》發佈後，就有專家指出，增值稅的影響主要在是否取消普通住宅和非普通住宅的標準。如今，北上廣深4個一線城市均已取消普通住宅和非普通住宅的標準。

中原地產首席分析師張大偉曾對媒體談到，在房產證滿兩年的情況下，普通住宅免徵增值稅，而非普通住宅則需按差額徵收增值稅。因此，取消普宅標準有望降低非普宅的交易稅費，降低購房成本，帶動改善性住房需求釋放，也有助於企業更好地配比產品類型。

簡言之，除了契稅，這次政策調整還涉及備受關注的增值稅，不僅買房有優惠，而且賣房也可以享受到政策紅利。

不過也有觀點表示，以北京爲例，此前的政策是，滿五唯一的房子在出售時免徵增值稅。滿五唯一房子是指房產證或相關房屋證明滿五年，且是業主家庭唯一住房。如今，五年變兩年，但倒推兩年前，房價仍處於高位，此時賣出，若房價下跌，本就不需要繳納增值稅，因爲增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作爲計稅依據而徵收的一種流轉稅。

土地增值稅預徵率下限降低：房企可減輕資金壓力

除了《公告》，11月13日，稅務總局還發布了《關於降低土地增值稅預徵率下限的公告》，規定將土地增值稅預徵率下限降低0.5個百分點。調整後，除保障性住房外，東部地區省份預徵率下限爲1.5%，中部和東北地區省份預徵率下限爲1%，西部地區省份預徵率下限爲0.5%（地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行）。12月1日起施行。

據瞭解，與我國房地產開發模式相適應，我國的土地增值稅實行預徵制度。爲了充分發揮土地增值稅預徵的調節作用，有關部門明確各地區預徵率下限。此次調整將各地區土地增值稅預徵率下限統一降低0.5個百分點。

這次的政策不僅利民，而且惠企。中國財政科學研究院院長楊志勇公開談到，這次住房稅收政策的調整對於開發商來說也是利好的。開發商在開發過程中要提前預繳土地增值稅，它是先預徵、後彙算清繳，在預徵的過程中，它要佔用開發商的資金，這一次無論是東部中部西部哪個地區，土地增值稅預徵率下限下調0.5個百分點，那對於緩解或者減輕開發商的資金壓力也是有幫助的，有助於房地產市場的平穩健康發展。

可見，上述惠企利民的房產稅收政策是真金白銀的“讓利”。

此外，南都記者關注到，根據財政部最新公佈的數據，1—10月，土地和房地產相關稅收中，契稅4273億元，同比下降12.2%；土地增值稅4347億元，同比下降8.3%。國家統計局副局長盛來運在10月18日的國新辦發佈會上也表示，房地產行業在調整。那麼，和房產交易相關的契稅、增值稅是否還有降低和減免的空間？仍有待觀察。

採寫：南都記者楊文君 發自北京