長租公寓爲何總是爆雷？拆解“蛋殼”們的金融遊戲|宇宙防騙指南EP03
長租公寓爲何總是爆雷？拆解“蛋殼”們的金融遊戲|宇宙防騙指南EP02（來源：清流）
出品|清流Plus
大家好，我是住着千把塊錢的出租房、卻爲大企業幾十億融資操碎了心的清流君。2020年太不容易了！年初碰上疫情，找工作難；好不容易找到工作了，馬上迎來996、007的毒打；下班回到家可以好好休息一下了吧，突然發現，what？中介跑了！前兩個月交的全年房租也跟着去流浪了！沒時間傷心，第二天還要逃班去報案維權、和房東鬥智鬥勇，太難了……
聽起來慘得很不真實，但這就是今年不少人的真實寫照。據不完全統計，今年上半年長租公寓跑路的至少60多家，7、8兩月就有20多家長租公寓“爆雷”，擊倒社畜一片。清流君身邊就有幾位被傷及的朋友，不僅丟了鉅額房租，還可能被房東趕出出租屋。
今天，清流君想跟大家講講這些倒黴社畜的慘痛經歷，以及長租公寓背後的資本陽謀。清流君還列了個租房避坑指南，希望大家以後租房找靠譜中介公司。重點是，如果再有人告訴你年付租金給你打折，不要猶豫，當然是選擇拒絕他啊！
清流君有位朋友，今年剛剛畢業，在就業環境如此艱難的情況下拿到了大廠offer，又有一位溫柔體貼的女朋友，可以說事業生活都很順利。
這個朋友，我們暫且叫他李明吧。
今年6月，李明決定搬家和女朋友同居，最終選定一家長租公寓提供的60平小公寓。這家公司叫做廣州城璞科技有限公司，你沒有看錯，這家公司註冊名爲科技公司、卻幹着長租公寓的活，是不是透露着一股詭異的氣息？
李明去看了房，覺得挺滿意的，準備籤合同的時候，套路就來了。銷售告訴李明，附近同樣面積的公寓月租都在8000塊錢以上，但只要李明一次性向城璞付一年的租金，算下來每個月月租只要5900元。李明瞭解過市場價，年付租金的方案的確令人心動，李明沒有過多猶豫就籤合同了。
在這裡，清流君要給大家科普一下長租公寓的模式，通常都是“長收短付”、“高進低出”。
長收短付很好理解，就是長租公寓向租客一次性收取一年或半年的租金，然後每個月分期付給房東，中間的時間差將形成一個資金池，本意是用來拓展業務的，但也成爲很多公司跑路的誘因。
高進低出就有點詭異了，很多長租公寓用高價從房東手裡收房，然後低價向租客租出，做着虧本的買賣。比如李明的房子，城璞給房東的月租是8800元，比市場價還高，但租給李明月租不到6000元，說得好聽是吸引租客打擊競爭對手，但這種沒有商業邏輯的行爲，往往意味着蓄意詐騙。
果然，3個月後的某一天，李明第一次感受到社會的毒打——城璞跑路了，他交了一年的租金總共7萬多元也跟着跑了。在中午午休的間隙，李明前往城璞的辦公地點討要說法，那一個人山人海，保安叔叔連忙過來維持秩序。之後，李明又前往刑偵大隊排隊登記受害人信息，但也沒有得到具體的解決辦法。
李明諮詢了一下公司法務，房東已經把房子委託給城璞並出租，李明也交足了一年的租金。那麼即使城璞跑路，出租依然有效。這是房東和城璞的糾紛，房東無權讓李明搬走。
但是，一旦走法律程序，需要交訴訟費、付出大量的時間成本，李明折騰不起。最後，李明只能和房東協商，每月再給房東交付4500元租金，加上此前交給城璞的租金，李明相當於付出了每月1萬餘元的租金，遠高於目前8000元的市價。
這已經是比較好的結局，據媒體報道，不少房東和租客僵持不下，用上了停水停電換門鎖等奇招，搞得一地雞毛。
你可能要說李明初出社會容易被騙，但清流君後續又接觸了些房客，雖然畢業生居多，但也有在江湖遊走多年的老油條被騙，很多人都是覺得價格划算就簽下合同，最後一整年的租金都打了水漂。一位城璞的銷售告訴清流君，她所在的工作組，8月核算的房租合同金額超過100萬元，全公司共有不到40個組。據此推測，整個廣州公司涉及的租賃合同金額可能超過3000萬元。
清流君上工商信息網搜了一下，廣州城璞成立於2019年12月20日，經營了9個月就暴雷了。這意味着所有簽訂年付合同的租客都沒有住滿，剛剛付完款就被告知暴雷的租客不在少數。銷售人員告訴清流君，進入7、8月，城璞的租金忽然打出了更低的折扣，吸引租客籤合同。租客的租金都轉到城璞的企業賬戶，隨後公司的城市總經理付饒已經不見蹤影，財務負責人也已失聯了。
李明和城璞員工都去報了案，後面要等案子定性，調查城璞到底是跑路還是經營不善。如果是跑路，城璞就是犯法，如果經營不善，就不是違法。不過，無論案子怎麼定性，獲利者恐怕已經安全退出了。
今年7月底，城璞的大股東和法定代表人由原來的郭佩誠，換爲曾羅。城璞的員工告訴清流君，無論是郭佩誠還是曾羅，都不在釘釘羣的公司成員列表中，也從未在公司出現過。據其他媒體報道，租客提供的證件信息顯示，郭佩誠是一位生於1995年的年輕人，江西贛州人，很可能只是個被借走身份證的替罪羊。
註冊科技公司、低價誘導租客年付、變更法定代表人，這簡直是長租公寓暴雷三部曲。清流君發現，有人發現這門生意好賺風險低，開啓了“打一槍換一個地方”的“連鎖模式”。
比如，成都的巢客遇家科技有限公司在今年4月就了暴雷了，但是在3月份，巢客旗下的杭州巢客遇家科技有限公司，更名爲杭州適享科技有限公司，繼續運營長租公寓。隨後，杭州適享的股東幾經變更爲陳挺，又在今年8月陸續註冊多家“寓家”品牌的長租公寓公司，繼續斂財直至再次暴雷。
廣州城璞也有相似之處，城璞旗下共有9家公司，公司分別在廣州、深圳、北京、西安、煙臺設立城璞分公司，7月以來，城璞的原股東還在成都、重慶、海南三個地區設立了新的品牌“房亦租”，最晚的一家海南房亦租科技有限公司是在9月1日成立的，距離暴雷時間僅十餘天。
清流君依稀記得，長租公寓這個模式剛剛興起的時候，是備受讚揚的，畢竟，買不起房的社畜的確很需要穩定的租房運營商。那麼，這個模式是怎麼一步步長歪的呢？還要從兩家已上岸的行業領頭羊說起。
剛纔我們談到，長租公寓很多是以科技公司自稱的，這個起源可能是蛋殼公寓。大家對蛋殼公寓應該不陌生，這家公司在2015年成立，由紫梧桐（北京）資產管理有限公司投資創立，後來又獲得多家公司的投資。2020年1月17日，蛋殼公寓成功登錄美國紐交所，成爲今年首支上市的中概股。
蛋殼公寓的創始人高靖是典型的互聯網人，他畢業於北京交通大學計算機科學專業，曾在百度擔任引擎營銷經歷，後在電子商務公司、廣告技術公司任職。
蛋殼公寓對外宣傳，蛋殼公寓是互聯網公司，主打用互聯網的方式改造傳統住房租賃市場。蛋殼公寓依託的是“互聯網+房產+金融”的O2O發展模式，聽起來是不是很先鋒，很高大上？
另外一家已經上市的青客公寓也是熟悉的配方。青客公寓早在2012年成立，於2019年11月5日在納斯達克上市。青客公寓也對外宣稱，公司運用物聯網技術對業務流、信息流、資金流進行全面有效管控。
爲什麼長租公寓要強調互聯網思維？因爲要講故事融資。21世紀互聯網思維的主要邏輯是，先燒錢把流量搶到手，然後再想辦法變現，想想之前網約車、外賣軟件的燒錢大戰，都是同樣的路子。長租公寓強調自己是互聯網企業，就有了燒錢的底氣，伸手向VC爸爸要求的時候也有了說辭。而長租公寓的燒錢模式，就是我們上面說的“高進低出”搶市場。
長租公寓燒錢搶流量，真的可行嗎？打車軟件、外賣軟件都是輕資產模式，成本就是補貼等營銷成本，燒錢也許能燒出未來。但長租公寓是重資產模式，仍然是傳統的線下撮合，由銷售分別與房東和房客對接，人工成本就是個大頭，再加上高價搶房源和給房客的讓利，這錢多少都不夠燒啊！
商業邏輯說不通不要緊，VC爸爸買賬就行。經過一輪VC的擊鼓傳花，蛋殼和青客都成功上市了，前期投錢的VC爸爸獲利了結。那麼蛋殼和青客的風險轉移到哪兒去了？轉移到股市的投資者身上、以及和他們簽了合同的房東和租客身上。
在今年的疫情影響下，蛋殼和青客兩家大公司都出現問題。先是蛋殼公寓被質疑“發國難財”，一面向房東要求免租，一面依然向租客收取租金。
今年3月，蛋殼發佈首份上市後的業績報告，淨虧損從2018年的14億元擴大到34億元。而截至2019年12月31日，蛋殼公寓持有現金和限制性現金共34.56億元，但公司2019年全年運營開支就高達103億元。
進入4月，則是青客公寓公司資金鍊難以爲繼，各地公司失聯、拖欠房東租金、被曝向租客騙貸等等，目前青客金光傑實控人已經被限制高消費。青客2月份公佈的2019年年報顯示，淨虧損5億元，三年累計虧損超過12億元。
蛋殼和青客自顧不暇，而他們帶起的長租公寓模式，卻成爲後來者的標杆，也引來一些犯罪分子入場騙錢，最後受苦還不是我們這些苦哈哈租房子的人。
最近暴雷的太多，住建局都坐不住了。住建局發佈的住房租賃條例的徵求意見稿顯示，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高於收取承租人租金、收取承租人租金週期長於給付房屋權利人租金週期等高風險經營行爲的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。
而我們自身能做到的，就是小心避坑。
第一，如果中介打着科技公司做長租公寓，要保持警惕；第二，無論中介提出的價格多麼誘人，拒絕半年付或年付的方案；第三，最好是直接和房東籤合同，防止中介跑路。
最後，願天下沒有騙子，社畜們都有房子。