從碧桂園年報看房企經營的韌勁
新冠肺炎疫情下，中國樓市和房企如何走，成爲大家關注的焦點。部分觀點過多強調了市場面臨的衝擊和經營的壓力，卻忽視了房企的韌勁所在。“韌勁”一詞這兩年頻頻在宏觀經濟領域出現，其含義是在市場波動時，企業可以保持很強的靈活度和彈跳力。具有韌勁的企業才具有真正的市場應對能力，也是中國穩增長中提倡的企業精神和素質。作爲龍頭房企的碧桂園，近期發佈了2019年的財務報告，釋放出穩健的財務和經營能力。從投資者的角度看，有韌勁的房企纔有嚼頭。我們基於此類報告數據，重點看看碧桂園經營的韌勁之道。這也是今年新冠肺炎疫情大環境下各類企業所需要學習的精神。
韌勁的基石：銷售爲本
房地產企業的經營之本就是銷售。只有做好地產銷售業務，其他業務開展才具有堅實的基礎。根據此次碧桂園的財務報告，其業績再次體現“領跑地產行業”的市場地位。數據顯示，其2019年權益合同銷售額約人民幣5,522.0億元，權益銷售面積約6,237萬平方米。類似銷售數據再次說明，雖然2019年中國樓市略有降溫，但房企依然可以跑贏市場。銷售數據最終也會在營業收入等指標上體現出來。財務數據顯示，2019年其結算收入強勁增長，總收入約人民幣4,859.1億元，同比增長28.2%，入選財富500強，排名升至177位。類似成績單的交出，說明企業經營的穩健。銷售業績的成長，得益於中國房地產市場的發展機遇，其中最爲本質的，實際上還是和城鎮化的發展有關。
今年中國經濟受新冠肺炎疫情影響，包括投資、消費和出口等都受到了衝擊。這是部分人所擔憂的內容。但是我們必須意識到，從房地產企業自身來說，還需要關注一種驅動力，那就是新型城鎮化。客觀上說，今年新型城鎮化的動力並不會減弱，過去是房地產發展的重要紅利或動力，今年也依然會是。這是我們判斷房企成長性或是否具備韌勁的重要前提。根據碧桂園的財務報告，截至2019年12月31日，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內地項目總數爲2,512個，分佈於31個省/自治區/直轄市的282個地級市，總計覆蓋1,299個區/縣。類似廣佈局的投資拿地策略，基於一個非常樸素的邏輯，那就是“老百姓願意到城裡買房”。這個觀點在不同房企中有不同的認識，但是碧桂園初心不變，經營數據也證明其戰略路線是正確的。
類似經營數據和韌勁有什麼關係呢？我們看到，在碧桂園已獲取的可售資源中，97%位於常住人口50萬人以上的區域；93%位於人口流入區域；73%位於五大城市羣。此類佈局的關注點其實就在於“人口流入”。基於對人口流入和人口需求的把握，那麼定位就會清晰。無論外部市場如何變動、政策如何調整、市場如何施壓，房企抓住了核心的要點，銷售就可以持續，經營就可以保持足夠的抗壓性和彈跳力。這就是我們說的韌勁。這個詞本身是形容竹子的，是指在壓力下的反彈力。放到房地產領域中，我們認爲，銷售的定位清晰，其反彈力才更強，也纔是真的韌勁。
韌勁的實質：財務穩健
企業的韌勁，表明看是經營的能力，實際上是財務能力和功底。通俗來說，經營是直觀的、表面的，而財務是實質性、內在的。從財務角度看，包括現金流、盈利能力和槓桿水平是三個比較常規的指標。這幾個指標能夠做到優秀和平衡，那麼企業成長就具有很強的動力，這纔是企業發展的真正韌勁。而財務數據有違市場規律，那麼一旦市場波動，經營就容易風吹草動，比較脆弱。碧桂園的財務數據進一步證明韌勁在經營中的價值。
從現金流的情況看，碧桂園去年全年現金餘額約人民幣2,683.5億元，佔總資產比例爲14.1%。另有未使用授信額度達人民幣3,167.9億元。這個指標在今年新冠肺炎疫情下其實更爲重要。當前關於“現金爲王”的呼聲不斷增加，實際上就是指房企的抗風險能力。部分現金流不佳的房企，其面臨市場壓力時自然不具備反彈力，容易一蹶不振。而碧桂園現金流的豐富和飽滿，自然爲其逆勢向上、穩步推進業務帶來強勁的支持。
從盈利能力看，最近兩年大家比較關注淨利潤等指標。客觀上說，受限購政策以及限價等政策影響，實際上房企壓力確實很大，部分房企無暇顧及盈利等指標，投資者自然有很大的意見。而碧桂園一如既往，在盈利方面表現積極且優異。去年全年財報數據顯示，全年淨利潤約人民幣612.0億元，同比增長26.1%，淨利率爲12.6%。屬本公司股東之核心淨利潤約人民幣401.2億元，同比增長17.6%。盈利數據是投資者最關心的指標，類似表現也是投資者最樂意看到的內容。
槓桿水平也成爲這兩年明顯受關注的內容。中國在2016年下半年開啓去槓桿的工作，當時很多人不理解。但在今年的市場情況下，槓桿水平控制到位、不依賴高槓杆的房企，受經濟波及的影響會更小，進而能夠保持足夠的定力和發展動力。根據此次財務報告，其淨借貸比率爲46.3%，同比下降3.3個百分點。現金短債比爲2.3倍，同比上升0.4倍。總債務覆蓋EBITDA1倍數爲3.8倍，同比下降0.4倍。EBITDA1覆蓋利息倍數爲4.0倍。各類指標說明，債務可控、現金“彈藥”充足，其在今年尤其是上半年中，依然可以保持經營的穩健。
韌勁的價值：一枝獨秀
這幾年中國房企的經營可謂是大浪淘沙，一批優秀的企業崛起來，使得全球資本都在觀察中國房企的經營。但實際上全球資本市場上一直對中國房地產市場存有疑慮，認爲風險很大。甚至在各種經濟危機的時候，就認爲中國房地產市場不行了，房企不行了。類似判斷實際上還是缺乏對中國市場的深度理解。今年新冠肺炎疫情客觀上確實造成了衝擊。但是房地產市場是否就一蹶不振了呢？實際上並不是。從今年3月份全國各地房地產銷售市場來看，實際上是好於預期的。包括深圳、蘇州和成都等樓市表現非常火爆，甚至出現了“戴口罩搶房”的現象，這再一次說明中國房地產市場有韌勁，不會輕易降溫，即便有降溫，也容易反彈。
而這種市場的韌勁在房企中自然是有差異的。部分房企受制於高庫存的壓力，今年的重心自然在去庫存和穩定現金流方面。而具備韌勁的房企，依然可以保持既有戰略的穩定性，其在市場波動中能夠做到遊刃有餘，進而獲得一枝獨秀的市場地位。碧桂園這兩年持續在行業中扮演行業龍頭地位，這和其在市場週期中摸滾爬打的樸素經營思路有關。越來越多的國際資本認可了這家“城鎮化驅動型”的房企投資價值。目前，碧桂園已獲國際權威信用評級機構——惠譽給予投資級的BBB-企業信用評級。目前民營房企中，只有碧桂園等三家房企獲得了惠譽投資級評級。而三大國際評級機構的另外兩家——標普及穆迪也分別給予碧桂園BB+及Ba1評級，距投資級均只有一級之遙。2019年8月，穆迪又將對碧桂園的展望由“穩定”調升至“正面”，這反映了穆迪對於碧桂園強勁的執行力、穩健的財務管理的預期。
房企韌勁的價值在今年尤其很大，值得大家關注。在過去房地產持續增長的大環境下，房企之間的差異性很難看出來。而在今年新冠肺炎疫情下，房企的價值纔會更加透明。從企業的發展角度看，一家能夠在複雜的、動盪的市場中砥礪前行、不卑不亢的企業，自然是路線正確且穩健、市場展望積極的企業。市場週期的波動，恰是檢驗企業成長能力和投資價值的重要窗口。我們認爲，碧桂園韌勁的企業精神，對於房地產行業和企業發展是有積極的借鑑意義的。具備韌勁的房企，能夠在市場週期中找準趨勢線，真正用心造出好房子。
作者：上海易居房地產研究院總監嚴躍進