地產工程，已經沒有退路

如果用一個字形容地產工程人的現狀，那就是“難”。

降薪裁員、停發工資，如何保住飯碗，成爲當下工程人普遍面臨的問題。

既然改變不了現實，那就只能努力提升自己，成爲不被淘汰的那一個！

目前，地產工程崗位面臨諸多壓力和挑戰，產品標準、交付刻度，政策變化以及以銷定產的彈性運營，同時房企內部對人才效能的提升以及各個部門的協同，都對工程人的綜合能力和素質提出了新的要求。

工程人該如何武裝自己，我們梳理出了幾個要點，以饗讀者。

交付底線是工程人的天職

在當下“難”的現狀裡面，工程人要做的，就是做好品質管理，讓客戶更加信任企業，以及帶來客戶復購，爲企業生存添磚加瓦。

品質管理的着力點在哪？那就是底線管理，這裡面又細分爲安全底線、質量底線、交付底線三大模塊。

首先是安全底線模塊。

隨着五方責任主體不斷深入，建設單位當作爲第一責任主體，就要改變過往只管生產和質量的模式，把安全底線納入管理體系裡面，並建立大總包意識。

安全底線到底應該做什麼？

第一，安全底線的核心目標是消除和控制重大風險，做到0傷亡。

第二，安全管理不只是一個管理維度的業務，而是一個技術活，所以應該匹配專業人士做體系的搭建。

其次是質量底線模塊，這裡面主要提四個分項，混凝土、樁基、外立面、門窗滲漏。

第一個是混凝土的管控。

由於水泥的特性，它在過程中間受到的干擾因素比較大。所以對混凝土的管理，最好納入到公司層面去管理，不要分散到各個項目，而且一定要建立方法和制度。戳這裡，輕鬆管好工程質量

比如建立三條黃線和三條紅線的混凝土考察制度。

三條紅線包括：

第一，確保混凝土攪拌站在正常時間到達項目現場，比如非上下班高峰期時間且不走高架的情況下，優先考慮30分鐘之內的混凝土供應站；

第二，根據當下的環境治理的要求，以及混凝土生產行業的現狀，必須選擇有封閉料場的混凝土單位；

第三，要求企業規模達到一定條件，比如配置實驗室等，生產規模上儘量保持在兩條線以上，這樣可以作爲應急方案，來支持現場混凝土澆製。

三條黃線包括：

第一，攪拌站的標養室裡面，不能夠發現有白試塊；

第二，所有實驗室的計量設備，必須有有效期內的計量檢測報告；

第三，所有混凝土攪拌站原材料的取樣保存記錄，建議在三個月及以上，這樣一旦混凝土出現問題，可以對原材料追溯。

在混凝土澆築過程中間，有兩個重要管控場景，就是控制加水和潤管砂漿。

在加水環節，建議採用可移動式的監控攝像頭，對着混凝土攪拌站入磅的場景全過程攝像，這樣能夠有效管控。

對潤管砂漿，原則上要求全部通過專用管道，然後集中排放到一樓，而且要求總包單位每次排放都要留有影像資料，項目公司做好同步記錄，這樣纔能有效減少後期客訴，減少質量隱患。

第二個是樁基管控。

2023年到現在，一些企業頻頻在樁基管施工過程中出現問題。

所以在整體樁基作業之前，一定要加強技術交底。而且在整個打樁過程中間，特別是預應力管樁，要採用雙攝像頭打法，除了正常的舉牌驗收之外，室外打樁過程中間要有一個可移動攝像頭，同時對着壓力錶的位置也要求有一個攝像頭，這樣才能夠把整體打樁過程實時控制起來，而且具備可追溯性。

第三個是外立面管控。

外立面是歸家動線高品質管理的一個非常重要的點。但這幾年，外立面的投訴越來越多，比如外立面總是沒有辦法很好地杜絕刀疤。

怎麼解決？

一是要嚴控抗裂砂漿，二是外牆刷兩遍膩子，這樣才能保證刀疤得到能夠有效控制。

在現場管控的基礎上，工程端口應該主動積極地向前管理，比如在線條和分割縫的設計上面，一定不要減少或減免跨層分割，要把小於10公分的凸起線條以及寬度低於15公分的內凹線條，儘量減少在圖紙上出現，如果有儘量採用其他材料代替，而不要現場製作。因爲這對操作面是有影響的，一個刮齒它的寬度一般都在12~15，線條太小，刮齒刮不過來。

另外工具上也要進行特殊處理。例如不能以現在的兩米靠尺作爲檢查機具，因爲很多接縫的位置容易被忽視，建議採用三米及三米以上的靠尺進行作業和檢查。戳這裡，輕鬆管好工程質量

然後對外牆作業節點，企業也應做到心中有數，並且能夠納入到合同裡面。

第四個是門窗滲漏，這裡指的是門窗拼縫之間的滲漏。

爲什麼會造成這種拼縫的滲漏？就是很多門窗大廠受到成本管控要求，他們會在本地找一些門窗廠代工，這樣能減少運輸成本。但這種小廠的技術水平又達不到大廠的刻度要求，所以就帶來了拼縫滲水。

所以這個過程一定要做好管控，避免出現層層外包的行爲，讓門窗廠能夠真正用他自己的生產線，生產公司想要的產品。

最後是交付底線模塊。

交付底線是工程人的天職，這裡有兩個關鍵點。

第一個工地開放。大家對工地開放的態度和意識要轉變，要把工地開放當成交付去對待。工地開放就是一次交付，是一次讓客戶檢驗產品的一個過程，所以一定要做到應開盡開，以交付標準應對工地開放。

第二點是關於快修。

通過快修，不僅能向客戶展示企業的專業和敬畏，還要通過快修向客戶傳遞企業態度。在整個快修交互裡面，不僅要關注專業產品缺陷的維修，還要關注能夠產生價值的東西。

例如保潔，從歷次交付快修的體現來看，保潔人員如果能夠排到快修人員的1/4，甚至1/3，而且只要保潔人員能同步進入到房間裡面，爲客戶帶來一些細緻化的檢查打掃，它都能夠提升客戶的認知。小事都做得好，大事肯定沒問題。

資源管理要有大總包意識

接下里談下管理抓手，這裡面主要分爲兩個模塊，一個是資源管理，另一個是組織賦能。

先說下資源管理中的分供方管理。

在整個分包單位的資源管理上，甲方不僅要有大總包意識，還要做到三管控。

第一個是總技術管控，比如模板支撐，交通動線等等，一定要在甲方。

第二個叫總平面管控，比如設備用房、主出入口等，一定是由甲方主導，這樣才能爲公司做貢獻，把損失降到最小。

第三個是總立面管控。它裡面會涉及整個裝修後面所有節點的插入、進場、退場，以及最後的交付。而且總立面管控一定要包含第五立面，也就是屋面。

接下來是進度管理。

進度管理是工程人的天職，沒有進度的管理，那就是不存在的。

但是新的時代要求下下，進度管理不是以快作爲主線和核心，而是以可控作爲管控要點。

工期不是簡簡單單的一條時間軸，更多會把它過程中間管理的一些動作，包括拿地運營起止點、過程回顧等，全部納入到工期整體的思考範疇，把施工推演和合約條件前置，以及過程高頻的互動識別和解決問題的能力，也作爲工期管理主線，全部納入進來。管好進度、質量、安全，項目開發更有序，戳此瞭解

最後是檢查管理。

現在房企都在講產品品質提升，但應該提升哪個部分？到底是內牆粉刷空鼓，還是項目地坪不好，還是外立面做不好，檢查管理可以理解成一個清家底的過程，只有自我充分地進行了檢查體檢，找到痛點毛病，才能夠有針對性地專業提升。

第一，檢查一定要拉通關於檢查頻次、檢查刻度，檢查標準等等，全公司體系上下聯動，共同討論達成一致。

在檢查過程中間要提前策劃，提前拉通，共同去面對產品。

最後，在檢查整個過程梳理完之後，應該着重考慮如何把檢查結果運用起來。

首先第一個，項目突出的個性問題一定要由項目解決，但項目解決過程中間一定是職能平臺要參與，如果是共性問題，它一定是職能平臺解決，然後進行單向事項分析，工序正推，再向項目公司賦能，最後項目公司解決他自己的個性問題。

所以要把集體檢查做爲自我認知的路，還有廣義上的檢查管理，客戶對已交付產品的挑剔，無論是外觀使用功能、質量缺陷的挑剔，都應該以平臺和管理把它拿出來，篩選出關注度最高的幾項，做爲未來在建項目規避的重點。

比飛檢更直接有效

是敢做工地開放

這兩年，工程管理髮生了很大的變化，比如過去主要是對進度、質量、安全負責，現在還要從經營角度出發。

首先一定要以最小化的量化標準，把基礎配套設施提前在小單元裡面能夠完備的條件，同時和營銷互動，把一些需要提前去化的產品，比如高層或者不利於產品去化的特殊戶型在首開區域或最小交付單元裡面去設置，這樣不至於像以前盲目的營銷指到哪工程打到，到處都是孔洞無秩序的開發。

第二個是對產品營銷道具的支持，除了售樓處，還有對應匹配的讓客戶所念即所得，例如後場能夠提供給營銷作爲道具的，包括實體示範區，實體樣板房，二次展示的一些動線，在前端工程就要給予意見，這樣才能夠支持營銷。

第三個是隨着手機端口客戶對產品行業的不斷深入和了解，應該要在工藝展示上，和材料選擇上面，爲營銷創造賣點，可以做陽光工坊、工藝工法樣板房和材料展示區，這幾個點都能夠讓工程支持營銷從最後端的產品交付的持久性支持變成全過程的週期支持。

接下來的一個話題是，當前Epc總承包的模式下，作爲發包方管理方項目的進度和質量該怎麼保障。

實際現在很多地方性國企在招標過程中間，很多都採用的Epc招標。

怎麼保障？

首先，項目它一定是基於可落地的epc範圍內，但是涉及到效果類的還是要掌握在開發企業這種專業人員手裡面。

第二，在Epc招標過程中間，可以選擇多中招標方式，比如費率招標、模擬清單招標。爲了便於日常的管理和落地的可實施性，不帶來扯皮和一些沒必要的糾紛，可以把模擬清單的做得相對豐富一點。而且模擬清單一旦定型，在後期產品設計裡面，儘量根據模擬清單的單項或做法進行反向設計。

同時，雖然招標施工圖在Epc招標範圍內，但絕對不是以包代管，一定要把Epc總包尋找設計單位的資質能力經驗作爲選擇單位的標準，同時在過程中間也一定要納入到公司自己的管理體系，要建立完整的設計變更和產品變更流程，所有流程生效條件要經公司確認，產品選擇的審批權一定是業主方審覈，絕對不能把使用管理權放到乙方單位。

另外根據Epc招標的法律規定，建設方有權對分包單位進行確認，分包單位不管通過什麼時候招標什麼行爲，都要經過業主確認再進場。

另外一個重要問題是除了飛檢，還有哪些方式可以考覈現場？

實際上，飛檢最直接的影響是讓企業知道自己和別的企業差距在哪，但是如果不能把飛檢結果在企業內部運用起來，它對工程質量提升的幫助會比較小。

而且最近市場也發生一些改變，比如一些頭部企業，逐步放棄了飛檢，改由將這些專業做檢查的人員，招到自己平臺下面進行直接管理。

還有企業結合國家標準，建立自己的檢查體系，然後讓這些檢查的專業人員，以參與者的身份，對現場實際生產狀況進行回顧和跟蹤，同時要進行數據梳理和檢查。

當然，最直接有效的檢查方法就是接受業主監督，敢做工地開放，業主的聲音纔是最真實的。（本文根據明源特邀講師、工程實戰專家李猛在明源地產研究院視頻號的直播分享整理而成，特此感謝）