公募REITs“柳暗花明”
21世紀經濟報道記者 陳植 上海報道
公募REITs市場高質量發展，再迎重磅政策利好。
近日，國家發展改革委發佈《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》（下稱《通知》），部署推進基礎設施REITs常態化發行工作，8月1日起實施。
在業內人士看來，這標誌着具有中國特色的基礎設施REITs正式邁入常態化發行新階段——一方面更多類型優質基建類項目將進入公募REITs市場，進一步拓寬投資機構的投資範疇，另一方面將進一步推動中國基礎設施領域投融資機制創新，深化金融供給側結構性改革，有助於增強資本市場服務實體經濟的質效。
值得注意的是，隨着REITs市場制度建設持續完善，投融資兩端持續擴容，今年以來公募REITs的“賺錢效應”日益顯現。
截至目前，中證REITs全收益指數年內漲幅約12%，呈現較高的超額收益特徵。
這背後，是公募REITs市場資產估值正持續“迴歸理性”，其股債兼具的特性被金融市場高度認可。
睿投私募總經理周磊向記者透露，今年以來，國內公募REITs市場出現了投資機構自發根據宏觀面、微觀面情況，對不同行業資產價格進行分化定價的狀況，比如抗經濟週期能力較強的能源類、公用事業類資產和經營相對穩定的保障房類資產價格漲幅較好，而受經濟週期影響較大的園區、高速、倉儲物流類資產的價格漲幅相對較緩。上述情況說明公募REITs市場的正常運行機制正在恢復，三年試點經歷讓多方因素相互疊加，爲國內公募REITs市場各方參與者帶來了成長經驗和成熟度的較大提升。
“此外，公募REITs高比例分紅、底層資產經營表現相對穩定、與股債相關性低， REITs產品的長期投資價值和資產配置價值正進一步得到廣大投資機構的認可。”他指出。
值得注意的是，爲了推動公募REITs市場高質量發展“更上一層樓”，在近日由上交所舉行的REITs發展趨勢交流會上，衆多與會投資機構積極獻計獻策。
泰康資管投資執行總監張鈺才向記者指出，REITs的收益空間能否進一步擴大，較大程度影響衆多資本是否加倉REITs投資。他建議相關部門適度提高REITs可使用的資金槓桿比例。
戴德樑行不動產金融負責人劉慧指出，在市場環境變化較快的情況下，公募REITs管理人能否及時向投資人和市場反饋資產運營管理最新狀況，對穩定資本市場投資信心與交易情緒尤其重要。因此在公募REITs底層資產市場環境發生較大變化時，相關部門應要求公募REITs管理人適當增加信息披露頻率，比如每半年通過市場調研定期披露底層資產運營狀況，租金及出租率變動趨勢，以及能否達到投資人要求的回報率水平等。
爲了吸引社保基金等大型長期投資資本“入場”，與會投資機構建言相關部門積極推動公募REITs指數化投資產品的開發，滿足大型長期投資資本的資產配置需求。
REITs投資行爲迴歸理性
在業內人士看來，過去三年期間，公募REITs市場已初步經歷完整週期，驅動市場投資行爲逐步趨於理性。
具體而言，2021-2022年期間，受當時市場方興未艾與資產荒狀況影響，公募REITs一度走出獨立的上漲行情，在衆多資金追捧下，“盲目打新”“錢多貨少”的市場生態快速推高了公募REITs的溢價。
2023年，受宏觀經濟變化影響，部分REITs底層資產運營情況出現一定波動，加之REITs市場交投活躍度下降與部分投資機構調倉動作，導致當年公募REITs產品紛紛遭遇深度調整，REITs二級市場隨之出現明顯的折價。
今年以來，隨着市場發現REITs產品整體收入與可供分配金額達成率雙雙超預期，令公募REITs資產價格紛紛反彈，帶動市場持續回暖與投資行爲迴歸理性。
這背後，是投資機構對公募REITs的投資觀念也發生顯著變化。以往，公募REITs普遍被衆多投資機構視爲“固收類資產”，但在去年REITs經歷價格波動後，越來越多投資機構注意到公募REITs更具備“權益類產品屬性”——只要底層資產運營狀況良好並給予超預期的分紅回報，相關公募REITs產品估值有望實現超預期上漲。尤其是公募REITs的股債兼具的特性，日益獲得衆多投資機構的認可與青睞。
與此同時，公募REITs高比例分紅與底層資產經營表現相對穩定、與股債相關性低等特點，也令衆多投資機構面對今年權益市場波動加大與市場利率持續走低，紛紛將公募REITs視爲重要的避險投資資產與超額回報獲取來源。
張鈺纔在REITs發展趨勢交流會期間表示，面對利率下行，部分西方國家保險公司的傳統做法是進行更廣泛的多元化投資，尋找收益更高的投資品種。但在當前環境下，境內保險公司需要在境內更廣泛地挖掘收益相對可觀、投資風險可控的優質資產。其中，公募REITs的高分紅率與底層資產抗經濟週期屬性，恰恰能滿足他們在利率下行環境下的保險資金資產多元化配置需求。
光大理財相關業務負責人認爲，在當前低利率時代，穩定的現金流和紅利策略日益受到投資機構的高度認可，具備高分紅比例特點與底層資產經營性現金流較強的REITs對於擅長資產組合配置的銀行理財來說是難得的具有潛力的大類資產之一，在未來發展過程將“大有可爲”。
值得注意的是，隨着越來越多資本參與公募REITs投資，他們對相關投資標的投資價值判斷，較以往更加專業與長期。
周磊透露，國內公募REITs市場剛剛建立初期，由於是一個全新的領域，衆多私募機構還未形成健全的投資邏輯，只能基於以往類固收類資產的視角來評估公募REITs的投資價值；如今，私募機構經過三年的檢驗和積累，對各類REITs資產在不同經濟週期下的經營能力進行全方位評估，通過客觀的行業分析和實地市場調研，進行定量分析；通過宏觀全社會經濟發展趨勢、利率水平、流動性觀察等，進行基礎的定性分析，綜合判斷REITs資產的配置價值與未來發展空間。
在業內人士看來，隨着公募REITs市場持續發展，多層次REITs市場建設也需加快步伐，它一方面能給公募REITs市場帶來更多優質投資項目，另一方面能更積極地吸引各類資產參與REITs產業鏈投資，令存量基建資產的盤活效率進一步提升，增強資本市場服務實體經濟的質效。
“相關部門可開展試點，允許Pre-REITs資產納入公募REITs擴募收購範圍。”中金基金副總經理兼創新投資部負責人李耀光指出。具體到實踐環節，他建議在壓實原始權益人職責並落實淨募集資金返投安排的基礎上，允許已上市公募REITs在擴募階段收購Pre-REITs持有的資產，並在未來探索逐步放寬對Pre-REITs基金資產裝入公募REITs後的淨募集資金返投比例要求，或允許以Pre-REITs前期投資額衝抵部分返投額度，推動多層次REITs市場建設。
REITs管理機制優化穩步推進
記者瞭解到，越來越多投資機構紛紛參與公募REITs投資的另一個重要原因，是近年相關部門圍繞REITs審覈、信息披露、治理機制、激勵約束、二級市場監測、投資者關係管理、持續擴募等多個維度，持續完善REITs規則體系，推動監管制度規範化、標準化與精細化。
近日國家發改委出臺的《通知》，一方面持續簡化工作流程，取消前期輔導環節，改爲由省級發展改革委或中央企業直接申報，明確各環節時限要求，嚴格限定省級發展改革委的退回或受理時間、諮詢評估機構提出問題次數以及項目方反饋時間，進一步提高申報推薦效率；另一方面繼續壓緊壓實各方責任，確保權責一致。嚴明懲戒紀律，對於申報時敷衍塞責、隱瞞事實、弄虛作假等情況，國家發展改革委將視情況採取暫停受理、函告中國證監會和有關行業主管部門等監管措施。
爲了進一步優化政策空間並激發市場活力。《通知》還在徵求各方面意見基礎上，迴應有關方面的實際訴求，適當擴大發行範圍，增加了清潔高效的燃煤發電、養老設施等資產類型。
在業內人士看來，隨着相關部門日益重視項目質量把關，通過頒佈並持續更新項目申報指引和審覈關注事項，促進基礎設施REITs政策體系日趨完善同時，持續推動REITs相關稅務政策、資產擴募規則、會計類規則指引先後落地，都令REITs市場環境趨於完善，構築公募REITs良好發展的新趨勢。
尤其是作爲REITs最具特色的一大發展路徑，擴募機制不但支撐REITs市場向深度、廣度發展，還有助於推動資本投資的良性循環，通過置入核心優質資產，有利於提高基金的投資分散性，促進基金REITs長期穩健運營。
劉慧表示，儘管新加坡只有約40只REITs產品，但它們的總市值超過5000億元，足以承載衆多全球大型投資機構的配置需求。究其原因，是新加坡REITs管理機構持續通過擴募，推動產品市值不斷擴大，進而吸引更多長期資本關注投資。因此，持續擴募將成爲未來境內公募REITs產品市場規模持續壯大的驅動力。
記者獲悉，當前國內公募REITs市場的“首發+擴募”雙輪驅動格局已然形成，存量公募REITs擴募的持續落地，正不斷增強公募REITs成長空間和經營活力。
針對進一步優化公募REITs擴募管理機制，衆多投資機構也在上述REITs發展趨勢交流會“各抒己見”。
在實際操作環節，與會投資機構建議相關部門除了允許Pre-REITs資產納入公募REITs擴募收購範圍；還應着手推動屬性相似、行業相關的資產納入公募REITs擴募資產的實踐落地。
針對公募REITs擴募流程，部分與會投資機構提出兩項建議，一是進一步優化擴募項目申報流程與擴募項目申報效率；二是從制度細則與信息系統角度完善REITs公開擴募的相關機制，比如引入擴募前原份額持有人享有優先配售權等國際市場常見的擴募安排機制，平衡公募REITs擴募過程中的新老投資人利益。
此外，與會投資機構對構建持續成熟的擴募機制呼聲較高。究其原因，當前市場單隻REIT體量較小，資產較少，大型長期資金配置難度較高，投資集中度壓力明顯較大，且REITs底層資產大多爲單一類型資產，存在週期性波動，導致市場投資風險較大。因此，相關部門若能通過完善持續擴募機制，在條件許可下，允許REITs管理方開展市場化併購，令REITs能持續購入優質資產同時，又能通過市場化交易出售業績不達預期的資產，從而令公募REITs在中長期構築底層資產抗風險性與收益預期雙雙持續向好的基礎，有助於吸引更多資本參與公募REITs投資，進一步擴大REITs市場規模。
多管齊下繼續完善REITs投資生態
歷經3年發展，公募REITs的投資生態趨於完善，也是吸引越來越多投資機構紛紛入場投資的一大關鍵因素。
就產品發行而言，公募REITs的底層資產類別正日益多元化，比如保障性租賃住房REITs，光伏、風電等清潔能源基礎設施REITs，消費基礎設施公募REITs等不同類型底層資產品種已持續落地。在現有資產類型上，相關部門已開啓探索港口、景區、IDC（互聯網數據中心）等其他底層資產類型的REITs審覈，推動多發行主體、多業態、跨區域、跨行業類別的REITs持續“上新”。
《通知》顯示，相關部門已適當擴大公募REITs發行範圍，增加了清潔高效的燃煤發電、養老設施等資產類型，這無疑給投資機構帶來更多的公募REITs產品投資選擇，滿足他們的分散化配置需求。
就投資端而言，如今公募REITs市場在匯聚保險機構、券商自營部門、銀行理財產品與私募基金等衆多投資資本同時，還在積極吸引社保基金、企業年金等長期耐心資本入場。
記者獲悉，去年社保基金已對個別公募REITs產品進行投前調研。但是，鑑於社保基金的單筆投資金額較大，且需要較高的分散投資風險訴求。因此業界普遍認爲社保基金有可能會考慮投向公募REITs指數化產品或相關ETF產品。
在REITs發展趨勢交流會上，多位與會投資機構也建議相關部門應積極推動公募REITs指數化投資產品的研發，或可以從場外指數化產品（REITs指數基金）起步，並在條件成熟時推動REITs指數ETF研發，滿足更多大型長期資本的資產配置需求。
不久前，中證指數公司發佈中證REITs（收盤）指數和全收益指數的修訂公告，並於6月24日發佈實時行情。
在業內人士看來，此舉充分考慮了樣本分紅的再投資收益，能更好反映全市場上市REITs整體市場表現，也是爲REITs指數ETF產品研發，吸引社保基金等大型長期資本入場奠定良好的基礎。
張鈺才建議，相關部門可以通過提高公募REITs資產包質量，提升資金槓桿比例等方式，形成公募REITs產品收益長期向上的預期同時，通過提升單隻REIT的規模體量和資產分散性，提升公募REITs治理機制，降低長期資金參與REITs的管理風險，從而起到吸引長期資本持續持有的目的。
與此同時，與會衆多投資機構認爲，要進一步完善公募REITs投資生態與吸引更多長期耐心資本入場，REITs管理方持續提升信息披露與投資者溝通的效率顯得尤其關鍵——當前衆多投資機構與REITs管理方的交流，主要侷限在公開披露材料，信息傳遞效率相對有限。因此，相關部門若能引導REITs管理方在投資者交流環節，相應增加與底層資產運營相關的行業數據、區域數據、可比項目數據，供投資者對REITs底層資產運營狀況進行多維度參考評估，無疑將增強長期耐心資本對REITs未來營收增長預期的精準預判性，提升他們的投資興趣與意願。