假買房真詐財！屋主險失千萬　他拆解詐騙手法「霸氣拒售保財」

▲法拍達人提醒，詐騙集團經常透過網路挑選自售的屋主，利用屋主不熟悉買賣交易流程，進而誘騙對方。圖爲示意圖。（圖／記者季相儒攝）

編按：「假買屋真詐財」的案件層出不窮。爲此，在法拍領域多年的講師蘇小強以7月23日的一起真實案例爲本，撰寫「詐騙集團交手實錄＋破解之道」，以提問加上解答的方式，揭露詐騙方的手法。

文／法拍達人蘇小強

話說學員A意欲銷售房屋，在591刊登了自售訊息。某日來了位甲先生，說也不喜歡透過仲介買屋，非常臭屁地賣弄自己買過多間房屋，很有財力、經驗。（提醒：這是非常合理的話術，大家都想省仲介費。）

看屋後聲稱滿意，再隔幾日，偕同原本稱太太，後又稱女友，後又稱未婚妻之乙小姐看屋。（提醒：是否是真的親密愛人，現場觀察應該可以感受出來，可惜帶看是學員A，我並未接觸甲、乙兩位，無從判斷。）

兩次看屋，甲先生即表達很有意願購買該屋，並多次在電話中探詢A的底價，像足真的買方。甲先生先以2400萬開始出價，最後加至2500萬底定，期間已經歷時一個多月，完全像足真的買方出價方式。

讓A納悶的是，這中間A打過去的電話、發過去LINE的訊息，甲先生永遠不會接聽或回LINE，只在出奇不意的時候，甲先生回電給A，以電話交談方式議定價格、洽談事項。（提醒：這很可能是甲先生不想留下書面紀錄。）

價格談定，甲先生便邀雙方簽訂買賣契約，至於付款方式、房貸辦理、交屋條件等細節，一概聲稱簽約時在議定，並不斷強調自身財力雄厚，付現金買都可以，一貫強勢地要A不用擔心。

接着，兩度約雙方及代書至民間公證人處簽訂買賣合約，卻都在成行前一天，因故（甲要出國或代書要開刀）取消延期，直至昨天晚上才又敲定今日上午確定簽約，時間又過月餘。

（提醒：我覺得這是高明的心理戰，「差點就要簽約成交了」的婉惜心態，讓賣方處於焦慮，最後真的簽約時，就容易被買方開的條件牽着鼻子走！）

今日上午至民間公證人處，由甲先生的代書準備簽約。（提醒：民間公證人在此無奈的成爲甲先生取信賣方的幫手，請記得，公證只是公證雙方確實有這樣的合意簽下買賣契約，但不能保證買賣雙方會確實履行合約，若有糾紛，一樣要打官司。）

甲先生聲稱房屋要登記乙小姐的名字，但乙小姐人沒到。

（提醒：這又是很合理的說詞，買女方的名字很正常，甚至會說要買朋友的名字，朋友財力、首購條件較優，貸款較容易；或是說自己名下房子太多間，貸款不易，且有稅費加重問題等等。都是非常符合邏輯的說法，反正就不會登記自己的名字。我認爲這些就是人頭，準備打靶用的。）

接着，甲先生提出訂金付10％價款，其餘90％價款10月25日付清，理由是他板橋的房子剛賣掉，要到10月25日拿到尾款才能付給A。

▲以買屋的名義，實際上是要詐騙，過往已有多起實例。圖爲示意圖。（圖／記者季相儒攝）

A的所有權狀、證件、印鑑證明等今天就要交付給代書保管，確保我方不會把房子賣給其他人，但合約還是約定10月纔會辦理過戶。（提醒：這麼巧，也是先付10%，3個月後付90%，跟媒體報導完全一樣。東西都交給你了，你什麼時候去過戶誰控制得住，騙肖嗎？）

我方認爲，這樣風險太高，不然等10月25日再來簽約交易。甲先生堅持，先付10％，合約照他說的走，若我方覺得有風險，他可以在買賣契約書中切結「逕付強制執行」來保障我方。X！○○XX！，以上是我內心戲，宜消音。

（提醒：所謂「逕付（或逕受）強制執行」，只是直接取得「執行名義」方便，省去打官司確認債權存在的麻煩而已，但仍然要走法院去做強制執行。強制執行效力很強沒錯，很多預告登記、限制登記等效力都在它之下，但當人頭沒有任何財產時，強制執行效力再強，也是枉然。）

我方提出買方用貸款方式繳付尾款及簽押本票做擔保，均遭甲先生拒絕，甲先生一再強調，「逕付強制執行」已對我方多有保障，而且他財力很好，習慣付現金。（那爲何還要等10月25日？）又迂迴地說自己房子太多，負債比太高，房貸不好辦。（登記乙小姐，與你財力何干？剛纔不是才說習慣付現金？現在又有房貸？）

我的內心戲不斷上演飆髒話的戲碼，但總不好當面吐槽甲先生。眼看買賣快將破局，甲先生做出某種程度讓步，聲明若我們堅持，他也是可以簽押本票給我們。

其實籤本票也沒太大意義，登記人若脫產一樣枉然，考量諸多疑點及不正常的交易要求，最後，我方還是決定不簽約了。（提醒：三十六計，走爲上策。直接不賣，比任何後續的防堵措施都有效。此時若不堅持走人，在對方強勢的壓力，似乎很有效力的公證，合約上「逕付強制執行」的切結，押本票的讓步等等軟硬兼施之後，很多沒有經驗的賣方應該就簽約上當了。）

總結本案重點：

一、目標1.詐騙集團都是從網路上挑選自售的屋主，利用屋主對買賣交易流程的不熟悉，容易操作得手。2.屋主準備要賣的房子都是沒有設定抵押房貸的，這樣方便後續快速過戶、取得貸款、甚至轉賣等。

二、話術1.出價都在行情甚至行情之上，抓住賣方賣高的心態。2.態度上都非常囂張，虛張聲勢壓迫賣方。3.用延期讓賣方煩躁，賣方失去耐心就容易得手。4.用公證取得賣方信任，賣方就容易鬆懈失去戒心。5.都找他人當登記人，永遠不會登記自己名下。6.頭款永遠付很少，尾款永遠要過很久才付。

三、手法！手法！手法！←很重要！以本案爲例，假設2500萬簽約成交，甲先生付250萬頭款，然後馬上去辦過戶登記給乙小姐，完全不理會合約的承諾。因爲A沒有設定抵押，完稅到權狀辦好，最快可能不用10天。

疑問：稅單下來不用通知A去繳土增稅嗎？解答：詐騙集團直接幫A繳了！你覺得他們會省這點錢嗎？

接着乙小姐拿着權狀去找銀行貸款，銀行可能也是詐諞集團熟識的，甚至有內應。即便銀行不熟，剛買一間完全沒有設定抵押的房子，銀行也會對乙小姐能用現金買下2500萬的財力樂觀評估。

於是乙小姐就貸到8成房貸，2000萬撥下來，領走，轉掉，脫產。然後乙小姐再把房子過戶登記還給A。

疑問：房貸沒有還完，設定沒有塗銷，怎能過戶？解答：當然可以，你愛過給誰就過給誰，而且不用通知銀行。一般買賣，若是設定沒有塗銷，後一手絕對不會接受，但這過程中，A完全不知情，當然不會有意見。

前後不到二個月，這間房子從A→乙小姐→A，轉了一圈，房子又回到A的名下，只是多了一筆乙小姐名義的設定抵押。接着甲先生出面用任何理由表示不買了，250萬訂金給A沒收，此時甲先生若再演一出裝可憐的戲碼，也許A心一軟，就只沒收個200萬、150萬、100萬就好，甚至不沒收都有可能。

詐騙集團還是會花這筆成本給A沒收，讓A覺得籤個賣賣合約，二個月不到，買方反悔，白白就賺了250萬，佔到便宜了。就在A滿心歡喜的時候，甲先生交還權狀及所有證件資料給A，請注意，此時權狀上的屋主雖然還是A的名字，但權狀字號，髮狀日期都已經變成新的了，A會發現嗎？不會，因爲A正沉浸在賺到違約金的喜悅當中。

▲買、賣屋皆是大事，下手前，務必做好功課。圖爲示意圖。（圖／取自Pixabay）

接下來，乙小姐是絕對不會去繳房貸的，過不了幾個月，A的房子就會被銀行查封拍賣，當法院來查封拍賣時，或者A再將房屋轉售他人時，A纔會發現，原來他的房子竟然已經被設定抵押了。

疑問：房貸是乙小姐借的，銀行怎麼可以查封拍賣A的房子？解答：當然可以！銀行設定抵押權是針對這間房子，不是針對屋主，上過課的同學應該都有聽過。抵押權設定後，無論房子過戶幾次，過戶到誰的名下，只要房貸沒繳，銀行就可以行使抵押權查封拍賣這間房子，即便這筆錢根本不是現在這位屋主借的。

就這樣，A的房子平白無故2000萬的價值不見了。A要保住房子，就要繼續幫詐騙集團繳房貸（你會嘔死），然後透過冗長的訴訟，還不一定要得回這筆錢。否則，房子若被法拍，拍定價就算有2500萬，銀行會先拿走2000萬，A只能拿回500萬，加上先前違約金250萬，A要賠掉1750萬。萬一拍定價只有2200萬，A就要虧超過2000萬了！

在這樣的過程中，有沒有做履約保證都已經不重要了，甚至詐騙集團會主動提起履約保證，讓你更加鬆懈。

四、自保1.房子沒有房貸的屋主，要銷售時，乾脆去辦一個理財型房貸，讓房子謄本上有抵押權，平常不要動用就沒有利息，只有設定的費用而已。2.當房子成交售出，趕快把所有額度全借出來，這時詐騙集團就算去銀行辦房貸，銀行也要先清償前順位，等於要先付你大部分款項，不會被詐騙集團拿了錢走人。3.當你的房子有設定抵押，而且金額頗高，相信就不會成爲詐騙集團覬覦的目標，沒有肉的案件，詐騙集團應該沒有興趣。4.房屋買賣由買方付代書費，買方找代書無可厚非，賣方若沒有把握，還是請自己熟識的代書去關照一下，畢竟老練的代書經驗豐富，馬上能察覺有異。此次就多虧徐代書大力幫忙，纔沒有發生憾事。

以上，請大家多多留意，提高警覺。

真實案件7月23日

▼本文經「法拍達人蘇小強」授權轉載，原文請點此查看。

詐騙集團交手實錄+破解之道 話說學員A意欲銷售房屋，在591刊登了自售訊息。某日來了位甲先生，說也不喜歡透過仲介買屋，非常臭屁地賣弄自己買過多間房屋，很有財力、經驗。 (提醒：這是非常合理的話術，大家都想省仲介費) 看屋後聲稱滿意，再隔...