老芳村新貨殺到 旁邊廣鋼怕了?
本站房產原創報道 備受關注的萬科花地灣首開項目：萬科金域曦府，終於傳出了確切的開盤時間：春節前後，吹風價5-5.5萬/㎡，看齊廣鋼新城。
項目早在8月就開放了示範中心，卻遲遲未見開盤。據聞，萬科最近引入一所九年制公立名校：省實，給這個已經有“老城區、雙地鐵”的樓盤再添一個“名校”標籤。
那麼，萬科金域曦府有沒有潛力，成爲下一個網紅盤呢？
萬科金域曦府位於花地灣片區
萬科金域曦府位於地鐵1號線坑口站和花地灣站之間，規劃有13棟48-59層超高層建築，戶型涵蓋70-135㎡二至四房，小區規劃有一所三甲醫院和自建幼兒園，一期預計2022年12月31日交付。
萬科金域曦府正在建設中
項目距離最近的花地灣地鐵站步行僅數分鐘
產品：主推72-135㎡二至四房 吹風價5萬/㎡起
先來看產品。
72㎡兩房：總價約400萬，摺合單價約5.5萬/㎡；戶型中規中矩；
92-96㎡三房兩廳：總價500萬左右，單價在5.2-5.4萬/㎡之間；豎廳設計、廳出陽臺、採光較好；
112-115㎡三房兩廳：總價600萬以上；擁有主套、橫廳、入戶花園、大景觀陽臺；
133-135㎡四房兩廳：總價700萬起；是112-115㎡戶型的升級版；
可以看出，萬科金域曦府戶型設計也算下過功夫，裝修方面也交足功課，配備了時下流行的新風、中央空調、智能家居等，建材用料都比較實在。
從小區本身來看，槽點主要在小區前面的三甲醫院，部分買家可能比較介意；其次是小區體量不大、容積率高，加上臨近花地大道、浣花路，部分樓棟可能存在噪音污染。
但項目本身優點也非常突出。雙地鐵上蓋（坑口站和花地灣站）、省實名校（九年制，包括小學、初中，加上小區的幼兒園，孩子上學問題不用愁）、老城區生活配套齊全（項目200米處有荔勝廣場，對面有逸閤中心等）、加上白鵝潭廣州西翼CBD的概念加持，對老廣及二代、周邊批發老闆、工作在西部的人羣都有不小的吸引力。
萬科金域曦府前身是芳村最有名的爛尾樓：玉蘭苑，其開發商廣信地產在1999年破產，在原狀保留了20年後，玉蘭苑終於在2019年8月開拆，搖身一變成爲萬科金域曦府。這是2017年6月萬科以551億的成交價拿下廣信資產包後，首個對外推出的項目。
資料顯示，廣信資產包的核心資產爲廣州市區16宗可開發土地，對應權益可開發計容面積約爲211萬平方米，均在廣州中心城區，其中約1500畝的花地灣板塊是最核心部分，將會連片開發，整體面積約1平方公里，包括綜合住區、休閒購物、商務辦公、教育醫療等多種業態。
白鵝潭定位爲廣州西翼CBD
再來看區位。萬科金域曦府所身處的花地灣商務組團，與大坦沙、廣鋼-廣船、聚龍灣片區等相鄰，隸屬白鵝潭商務區，這裡最新的定位是：廣州西翼CBD，將發展健康醫療、醫藥健康產業以及重點引進央企總部聚集等。
說起白鵝潭，可謂是蹉跎了二十年。2006年，“白鵝潭經濟圈”被寫進荔灣區政府工作報告，2010年，定位爲“廣佛之心”，直到2018年，大坦沙改造才正式開啓，再到今年的廣州西翼CBD，緩慢的規劃落地速度，是白鵝潭最大的掣肘。
與之對比強烈的是，過去幾年，東部黃埔“舊改”探索的“快拆、快批、快建”的路徑，幫助黃埔迅速完成規劃落地及城市面貌更新，直接推動房價上漲，最近半年漲幅更是驚人。
白鵝潭將打造沿江總部經濟帶
雖然慢，目前白鵝潭在建項目也有實質性進展，比如省“三館合一”（省文學館、省美術館、省非物質文化遺產展示中心）項目已啓動建設、國家呼吸醫學中心（廣東）順利封頂、廣州國際醫藥港即將投入運營等。
荔灣政府也終於加快舊改動作，老芳村是重中之重。荔灣區計劃2021年出讓的30宗地塊中，有29宗位於芳村片區，海北、龍溪、南漖、東塱四大舊村也已進入到舊改招商環節，加上嶺南花卉市場、越和花鳥魚藝大世界的搬遷，預計釋放土地面積近690萬㎡，荔灣政府對白鵝潭（尤其是芳村片區）的打造決心可見一斑。
白鵝潭未來將發力交通路網建設
此外值得一提的是，這裡最爲人詬病的交通問題，也將有改善，未來將有4條地鐵線圍繞、道路交通也將更爲快捷。
11號線（已開建，預計2022年建成開通）：廣州大環線，圍繞城區；
22號線（已開建，預計2021年建成開通）：途經白鵝潭、廣州南站和橫瀝等重點發展區域；
28號線（已批覆，佛山經廣州至東莞城際），串聯荔灣、海珠、黃埔及增城，覆蓋白鵝潭、琶洲及東部等區域板塊；東至魚珠CBD、新塘中心、東莞；
以上這4條地鐵線匯聚的相匯點，就是距離萬科金域曦府一站之遙的芳村站。
隧道：如意坊隧道、洲頭咀隧道、珠江隧道，可快速通往越秀老城、珠江新城等；
道路：如意坊放射線、芳村大道快捷化、城市快捷路二期正在施工，建成後有望緩解目前交通堵塞問題；
說完區位，再來看競品。目前廣州西最熱門的板塊非廣鋼新城莫屬，廣鋼與花地灣直線距離僅2公里，兩者同處芳村板塊內。
目前廣鋼開發已接近尾聲，4年間房價平均漲幅達70%左右。在售產品涵蓋58㎡小兩房到178㎡複式五房，個別產品刺破6萬/㎡，主流價格在5-5.5萬/㎡之間。板塊內有廣東實驗中學荔灣學校小學部、廣東實驗中學荔灣學校初中部、華南師範大學附屬荔灣小學等名校。
從成熟度來看，萬科是單打獨鬥，開發需循序漸進；廣鋼是聯合開發，而且後者已經相對成熟，利好兌換較快；
從教育資源來看，萬科的學校是自配建，享有優先入讀；廣鋼是按片區劃分，前段時間還鬧過學位風波；
從交通配套來看，萬科多條地鐵圍繞，地面交通也有大改善；廣鋼較爲依賴鶴洞路和鶴洞大橋，且入住人口衆多，容易塞車；
從居住舒適度來看，兩者的密度都比較大，居住體驗感打折。廣鋼以高層乃至超高層住宅爲主，最高的地塊容積率去到7；而金域曦府所在的片區，周邊茶滘村、山村、葵蓬村等舊改也在推進中，或拆或建，前期入住業主將不可避免面臨施工中噪音及灰塵污染問題。
花地灣片區的建設還在起步階段，規劃的落實還需時間。接下來本身及周邊的實質性建設將包括：
1、 萬科廣信資產包其他項目的逐步開發；
2、 鶴洞村、茶滘村舊改已經起步，坑口村舊改也在推進；坑口村位處白鵝潭中心商務片區的腹地，舊改意義重大；
3、 新隆沙改造項目，今年6月被華夏幸福以68.39億元拿下，承諾將引進至少5家世界500強企業落戶；
4、 廣船改造項目（中信泰富+中船集團），一期已動工，總佔地12.37萬㎡，總計容積率建築面積約23萬㎡，包含濱江高端住宅、辦公、配套商業、小學、濱江公園、碼頭等；
整體而言，如此大的開發面積體量，在寸土寸金的老城區非常少見，花地灣片區接下來或將接棒廣鋼新城，成爲老城區供貨主力。
目前芳村城中村舊改釋放的購買力，加上中心城區的外溢需求，即使不是新廣的偏好區域，花地灣也不缺實力買家，加上萬科金域曦府本身綜合素質也不錯，地鐵、學校、醫院等配套都有，在旁邊廣鋼已經整體衝擊6萬/㎡的背景下，5-5.5萬/㎡的售價也算合理。但目前片區還不夠成熟，利好兌換還需等待，購房者要根據自身情況取捨。