理財週刊／包租代管績效差 問題出在哪裡？
文／莊孟翰
Ｑ：臺北市選戰即將開打，藍綠陣營不斷出招，現任臺北市長柯文哲也不遑多讓，當前一般民衆最關心的議題，不外食衣住行育樂等與生活層面息息相關的問題，維護居住正義的「社會住宅」也自然成爲這次選戰一大重要議題，惟如攤開數據加以檢視，已推行兩年的社會住宅成效似乎不如預期，想請教莊教授問題究竟出在哪裡？
Ａ：要了解問題出在哪，首先，要先清楚政府所推行的包租代管，如果連主管機關都無法解釋清楚，一般民衆又該如何明白相關補貼。
社會住宅及包租代管的定義
依照營建署所公佈資訊，社會住宅根據住宅法第三條第二款規定，系由政府或是獎勵民間興辦，提供出租及住宅等必要附屬設施，目前政府推動社會住宅主要分爲以下兩種：
(一)新建：政府或獎勵民間直接興建社會住宅，以低於市場租金出租給所得較低的家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者的住宅。
(二)包租代管：以活化及利用現有空屋，辦理民間租屋媒合，以低於市場租金包租或代管方式提供給所得較低家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者之租屋協助。
另外，包租代管方案分爲以下兩種，辦理方式說明如下：
(一)包租：政府獎勵及補助租屋服務事業承租住宅，由業者與房東簽訂三年包租約後，於包租約期間內業者每月支付房租給房東，再由業者以二房東的角色，將住宅轉租給房客(一定所得以下或弱勢者)，並管理該住宅。
(二)代管：業者協助房東出租住宅給房客(一定所得以下或弱勢者)，由房東與房客簽訂租約，業者負責管理該出租的住宅。
從「興建」調整爲「興辦」─直接興建十二萬戶，包租代管八萬戶
有關社會住宅，不僅現任總統蔡英文提出八年二十萬戶，馬英九前總統也曾提出，臺北市長柯文哲也喊出八年五萬戶的競選政見。這也顯示無論任何時空背景下，臺灣的高房價已使得民衆愈來愈重視居住正義，並且從未隨着政權移轉而改變。
首先，新政府原預定八年興建二十萬戶，後來因應實際需要才調整爲「興辦」，並改爲十二萬戶興建、八萬戶租金補貼方式。
然而，包租代管自2017年四月十八日施行，第一年先以試驗的方式，原本預期能達到一萬戶的目標，但一年過後，依照目前僅幾百戶看來，績效顯然不彰。
當初會建議將直接興建二十萬戶調整爲十二萬戶興建、八萬戶租金補貼，主要系考量臺灣逐步邁向少子化及高齡化社會，更將在2021年邁入人口零成長，加以房地產持有稅大幅調漲，未來空屋、餘屋數量勢必大幅增加，在當前供過於求背景下，實在不必要再以興建方式來增加社會住宅，當務之急應統整大量空屋、餘屋，進行適當規劃利用。
依照內政部統計，現階段每月領取三至五千元租金補貼的民衆約有六萬一千戶，如再增加一半數量三萬戶，每戶每月以平均四千元計算，一年租金補貼約14.4億元，八年172.8億元，即使是補貼8萬戶，八年合計亦不過307.2億元，相較原本要花費4千億興建12萬戶的經費，必然可大幅降低財政壓力，更何況直接興建日後還要付出鉅額的維修管理費用，因此，如能改採租金補貼分年編列預算，必然可以達到事半功倍的效果。
其次，在包租代管已踢到鐵板情況下，中央爲何不能邀集地方政府共商對策，而總是以將會「漸入佳境」一語帶過。
當務之急應是連帶解決空屋、餘屋問題─避免有限資源錯置浪費，又影響都更推動
社會住宅於興建部分系採只租不售方式，出租對象包含低收入戶等弱勢民衆，主要在於活化利用空間，事實上，臺灣目前空屋不斷增加已成爲一大隱憂，最近日本鄉鎮地區也隨着人口老化而出現許多無效空屋，足爲殷鑑。
按包租代管主要系利用民間業者媒合，一方面也可藉獎勵補助業者以解決大量空屋。惟無論是包租或代管的租金皆低於市價八折，弱勢民衆則可以市場租金五至七折承租，其間差額由政府補足。此外，針對房東更有相關稅費的減免優惠，還會衍生維修需求並帶動相關商機，並發展出經濟規模，目前已有永勝租售管理及兆基管理顧問公司等經驗豐富的業者積極承辦業務。
現階段由於字面上的定義，導致社會住宅難以大量興建，建議應以「廣義」的觀點重新界定，例如將經由農地區段徵收，「無中生有」的合宜住宅予以改良後併入社會住宅計劃。另外，李登輝前總統時代的勞工住宅也可視爲社會住宅，亦即只要接受政府補助便可界定爲社會住宅的一種，不必拘泥於歐美國家的定義，才能因地制宜而又有效率的積極推動。
應以「中繼住宅」觀點協助年輕人成家立業─首購前過渡期的彈性運用
因應高房價時代，政府應對社會住宅做更長遠的規劃，一般而言，年輕人不可能僅以居住社會住宅作爲一輩子的考量，隨着收入逐漸增加，必然會將多餘的儲蓄運用於投資或購屋置產，因此，如能透過利息補貼鼓勵年輕人買房，而僅將只租不售的社會住宅當作過渡期的「中繼住宅」運用，當更具實質意義。
維護管理潛藏隱憂─數量龐大，後續維護管理成本高
社會住宅的推動除爲保障經濟弱勢民衆的居住權利外，也期望租屋及購屋市場能夠互相調控而達到供需平衡，不過，現實情況是臺北市依舊推動相當緩慢，否則就不會出現「蟻居豪宅」的怪異現象。此外，營建署更表示，包租代管可以減輕社會財政負擔，不過在中南部空屋普遍超過20％情況下，是否還有必要興建十二萬戶，因此，建議先經過調查再考慮如何規劃推動，因爲興建只是第一步，往後的維護管理還需面臨更大的挑戰！
包租代管預定第一年試辦一萬戶，並在三年後達到三萬戶，希望有多棟房子、年紀大或是沒時間管理，想要做愛心房東，讓有租屋需求的民衆申請辦理。不過截至目前爲止成效相當有限，主要原因包括有些房東預期房價會上漲僅做短期閒置，或因海外經商而空置，此外，房客嫌租金太貴或是漏水問題等，都是弱勢家庭租不到合適房子的一大原因。
至於另一房東配合意願不高的原因在於「租稅問題」，即便參與包租代管房東可享有相當的租稅優惠、修繕補貼及保險，不過，過去有些房東並未依規定報稅，又不願讓財產攤在陽光下，另外，違建的老問題更是避之唯恐不及，上述種種問題牽扯到內政部、財政部及地方政府三方是否都能抱持既往不咎態度，否則又有誰自願當第一隻白老鼠。因此，目前即便想參與的房東或許也都還在觀望，這與新產品進入市場的「產品生命週期曲線」有點雷同，包租代管纔剛進入導入期，加上房東多所顧忌，因此試辦期間績效纔會如此之差。
至於上述提及以市場租金的五至八折出租，市場租金又該如何研判？如根據過去都更經驗，板橋江子翠有一都更案例，實施者預定依「市場租金」按月補貼七千元，但都更戶一致認爲沒有1.5萬至2萬元難以租到房子而爭議不休。
先求有再求好─以緩和漸進方式達成政策目標
前不久內政部表示，透過委託民調顯示，有82％民衆支持包租代管，不過並未提及受訪對象背景，包含是否本人持有房地產、一戶或者兩戶等，這都會影響到調查結果，假設受訪對象名下沒有房地產，必定站在贊成方，但如果是原本就擁有房子的受訪者，可就另當別論。
現階段包租代管績效不彰，主要原因在於沒有了解各地實際需求，包括臺北市因租屋需求龐大，房價下跌租金上漲的結果，「蟻居」應運而生，但相較其他地區就沒有這麼大的需求，更何況後續繁雜的維護管理。因此，建議當前先以單純的租金補貼，讓合乎要件者自行尋找適合標的，政府也不需承擔房東的責任，例如維修、火災、海砂屋、凶宅或是保險等，將來俟達到一定績效後再逐步嚴加控管，以期兼顧實際需要與政績之彰顯。
因此，爲政者當務之急應是先求有再求好，站在支持推動社會住宅的立場，建議先行調整方向從不同的角度切入，方較容易達到政策目標。