樓市加速去庫存，“政府收儲”擴圍至縣級以上城市

收儲存量商品房的舉措持續落地，如今的支持範圍已明確擴大至縣級以上城市。

6月20日，住房城鄉建設部召開了“收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議”，並明確表示，要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

會議強調，各地市縣根據本地區房地產市場情況，綜合考慮保障性住房實際需求、商品房市場庫存水平等因素，按照“政府主導、市場化運作”的思路，自主決策、自願參與。

同時，要堅持以需定購，準確摸清需求，細緻摸排本地區保障性住房需求底數和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求。

會議要求，要堅持規範實施，防範各類風險，做到收購主體規範、收購過程規範、配售配租規範，做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價格合適、位置合適。要堅持用好金融支持政策，實現資金可平衡、項目可持續。

會議還要求，開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作的市縣，切實加強領導力量，抓緊建立健全工作機制，完善配套政策，形成工作合力，推動條件成熟的項目儘快落地。

住建部的此次會議是對“517新政”的延續。

在5月17日的國務院政策例行吹風會上，住房和城鄉建設部副部長董建國曾明確，要推動消化存量商品住房，城市政府堅持“以需定購”，可以組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。

同日的吹風會上，央行也宣佈擬設立保障性住房再貸款，規模爲3000億元，用以支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

此後，全國多地啓動收儲舉措。根據中指監測，今年二季度以來，湖北省、寧夏省、廣州、武漢等多地鼓勵收購符合條件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州臨安區、貴陽、惠州、臨滄、大理州等地發佈徵集商品房用作保障性住房的公告，由國有企業在部分行政區域徵集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。

6月12日，央行又在山東省濟南市召開了保障性住房再貸款工作推進會，從金融端加快推動保障性住房再貸款落地。此次推進會也明確，收購對象嚴格限定爲房地產企業已建成未出售的商品房，同時收購用途也精準要求收購的商品房定向用於保障性住房。

對於住建部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，中指研究院市場研究總監陳文靜認爲，這是落實中央會議精神，落實“去庫存”導向，多部門協同推進，也有利於相關舉措儘快落地，助力化解房地產風險。

陳文靜表示，本次會議強調“收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價格合適、位置合適。要堅持用好金融支持政策，實現資金可平衡、項目可持續”，從已出臺相關政策的城市來看，多數城市未明確具體定價規則，少數城市明確按照周邊房源進行定價。

具體來看，惠州提出“以同地段保障性住房重置價格爲參考上限”，杭州臨安明確“以不超過周邊房源、車位的評估價作爲本次收購的最高限價”。此外，廣州市增城區新塘鎮購買市場化商品房作爲安置房源則採用成本法確定房源交易單價，原則上爲“土地成本+建安成本”，也爲其他城市提供了一定參考。

陳文靜認爲，通過收購市場未售新房來改建保障房，既有利於加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入羣體的住房需求，促進房產資源合理配置，也有利於市場庫存的去化，緩解開發企業的資金壓力，去庫存效果最爲直接；同時，多地將收儲對象定爲已建成未出售商品房，也將有助於促進房企加快項目竣工節奏；對於房企來說，出售已建成商品房後，回籠資金可用於支持在建工程，助力保交房。

易居研究院研究總監嚴躍進也表示，政府酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房，可以總結爲“以購代建”。此類模式響應了此前中央“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，其將庫存房源的收購消化、保障房的新建工作進行了結合。

“以購代建”的政策重心在於房企新房庫存，有助於房企銷售數據改善和資金狀況改善。嚴躍進指出，近期的一系列數據顯示，無論是百城庫存數據還是全國70城的數據，都說明市場面臨壓力。疊加此前的各項政策如首付15%、公積金利率下調等，預計對房企的資金面改善和向好發展等具有積極的作用。