“以需定購”：收購存量房作保障房擴圍至全國縣級以上城市
21世紀經濟報道記者李莎 北京報道6月20日，住房城鄉建設部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議。會上，住房城鄉建設部明確表示，各地要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。
住房城鄉建設部表示，市縣根據本地區房地產市場情況，綜合考慮保障性住房實際需求、商品房市場庫存水平等因素，按照“政府主導、市場化運作”的思路，自主決策、自願參與。要堅持以需定購，準確摸清需求，細緻摸排本地區保障性住房需求底數和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求。
此外，住房城鄉建設部要求，開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作的市縣，切實加強領導力量，抓緊建立健全工作機制，完善配套政策，形成工作合力，推動條件成熟的項目儘快落地。
東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經濟報道記者表示，這次會議的召開，意味着繼5月17日房地產新政密集出臺、6月7日國常會對房地產政策做出部署安排後，行業支持政策在加快推進。特別是結合近期央行召開的保障性住房再貸款工作推進會來看，下一步收購存量商品房用作保障房將在全國鋪開，全面發力。
面向縣級以上城市
5月17日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議明確，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。
中指研究院市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，消化存量房產已成爲短期房地產政策的重心之一，從“517”政策基調來看，支持地方國企收購未售新房正成爲政府力推的“去庫存”模式。
在之前相關政策部署基礎上，住建部本次收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議將開展這項工作的城市範圍，進一步明確爲“縣級以上城市”。
陳文靜認爲，與之前的會議和政策表述相比，住建部此次視頻會議提到的城市範圍明顯擴大。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示，相對而言，三四線城市和縣級城市消化週期更長，去庫存壓力大。與此同時，近年來我國大力推進以縣城爲重要載體的城鎮化，三四線城市及縣級城市基礎設施建設和公共服務領域的從業人員、靈活就業人員會大量增加，需要增加這些城市的保障性住房供應。除此之外，三四線城市和縣級城市房價下跌更明顯，收購存量房用作保障性住房比新建保障性住房的成本更低、效率更高，周邊配套也相對成熟。
在這次視頻會議上，住建部再次強調“以需定購”的工作要求，並明確市縣根據本地區房地產市場情況，綜合考慮保障性住房實際需求、商品房市場庫存水平等因素，按照“政府主導、市場化運作”的思路，自主決策、自願參與。
中國社會科學院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強對21世紀經濟報道記者表示，“以需定購”可以避免政府由於過多收購存量商品房庫存而造成財政支出壓力過大的風險，同時，也避免給市場傳遞錯誤的需求信號，造成房企的盲目擴張。
加力推進收購存量房作保障房
此前各地已有收購存量房作保障性住房相關探索和實踐。
2023年1月，央行創設租賃住房貸款支持計劃，在重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個城市開展試點，支持批量收購存量住房用作保障性租賃住房。
另據中指研究院監測，今年二季度以來，湖北、寧夏等省份，昆明、南京等城市明確可以收購符合條件的存量房源用作保障性住房，貴陽、惠州、臨滄、大理、杭州等城市或城市部分區域發佈徵集商品房用作保障性住房的公告，由國有企業在部分行政區域徵集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。
從已出臺相關政策的城市來看，多數城市未明確具體定價規則，少數城市明確按照周邊房源進行定價，惠州提出“以同地段保障性住房重置價格爲參考上限”，杭州臨安明確“以不超過周邊房源、車位的評估價作爲本次收購的最高限價”。此外，廣州市增城區新塘鎮購買市場化商品房作爲安置房源則採用成本法確定房源交易單價，原則上爲“土地成本+建安成本”，也爲其他城市提供了一定參考。
這次視頻會議進一步明確了收購已建成存量商品房用作保障性住房工作的操作要求，要堅持規範實施，防範各類風險，做到收購主體規範、收購過程規範、配售配租規範，做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價格合適、位置合適。要堅持用好金融支持政策，實現資金可平衡、項目可持續。
此外，這次視頻會議明確，開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作的市縣，切實加強領導力量，抓緊建立健全工作機制，完善配套政策，形成工作合力，推動條件成熟的項目儘快落地。
王青表示，這有助於較快遏制已建成的存量商品房高位運行勢頭，切實緩解房企銷售回款大幅下滑局面，控制信用風險暴露，提振市場信心。與此同時，本次視頻會議和近日央行召開的保障性住房再貸款工作推進會，也會在很大程度上緩解各方對地方政府財力緊張、大規模收購存量商品房困難較大的顧慮。
王青預計，着眼於大規模推進收購已建成存量商品房用作保障性住房工作，接下來除了各地會盡快建立專項工作機制、啓動收購外，央行3000億元定向政策支持工具有可能增加額度、降低利率，中央和各級財政也可能通過提供貼息和擔保等方式，加大政策支持力度。