美的置業郝恆樂：2024年要重走新的“長征路”

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“美的置業走過了一個房地產週期，有得有失，有經驗也有教訓，2024年美的置業要重走新的‘長征路’。”美的置業董事會主席、執行董事兼總裁郝恆樂在業績會上表示，2024年作爲新“長征路”的起點，要做好城市佈局優化、負債結構優化、業務結構優化這幾方面的佈局。

3月28日，美的置業召開2023年度業績發佈會，董事會主席兼執行董事兼總裁郝恆樂、執行董事兼副總裁王全輝、執行董事兼首席財務官林戈出席會議。

會上，美的置業管理層介紹，2023年，美的置業營業收入爲735.65億元，毛利爲84.84億元，利潤及綜合收益總額爲21.25億元；核心淨利潤爲22.56億元，公司擁有人應占核心淨利潤爲10.3億元。

城市佈局優化

事實上，美的置業的“換倉策略”於2019年就已經提出。

所謂換倉，指的是拿地重點從三四線城市轉向一二線城市，具體在執行上，分爲新增土儲和調節存量兩種方式，前者是僅在一二線城市拿地，後者是通過股權比例的收購、退出實現存量土儲的汰劣存優。

和以往一樣，美的置業在公開市場拿地端十分謹慎，2023年全年僅在廣州、長沙、佛山等一二線城市城市先後獲取5幅地塊，投入成本22.4億元，新增貨值約70.0億元。

此外，自2021年至今，美的置業持續優化土儲結構且主動推動低量級城市出清，已累計完成股權歸邊項目45個，其中，收購21個項目，新增權益貨值98.4億元；退出24個項目，減少權益貨值32.7億元。於報告期末，已基本退出大理、柳州、中山、舟山、台州、石家莊、泰州等城市。

調整之後，美的置業2023年在城市佈局上有了明顯優化，二線及以上城市的土儲面積爲1735萬平方米，佔比67%；重點佈局的城市羣長三角和大灣區的土儲面積爲1333萬平方米，佔比51%。

截至2023年12月31日，集團土地儲備的總建築面積達2816萬平方米，涉及327個物業開發項目。

談及2024年的投資策略，王全輝表示，還是堅定執行2019年以來的調倉換倉戰略，結構上根據市場的情況和手上的現金把握節奏。

負債結構優化

憑藉堅守財務紀律、信評機構加持、股東背景等因素，美的置業2023年的融資非常順暢。

公開資料顯示，2023年，美的置業成爲首家獲得中債信用增進、交通銀行和中信證券三大權威機構聯合創設信用風險緩釋憑證（CRMW）的民營房企，年度累計發行五期共計46.2億元中期票據。

2024年開局，美的置業順風順水，成功發行本年首期中期票據，規模14.4億元，票面利率4.96%。

得益於此，美的置業融資成本及融資結構有所改善。截止2023年底，美的置業有息負債381億元，較上年同期減少103.9億元。同比下降21%。加權平均融資成本4.80%，融資成本保持低位。

截至報告期末，美的置業淨負債率僅爲35.8%，同比下降8.1%，爲歷年以來最低，現金短債比1.44，扣預資產負債率67.3%，“三道紅線”保持綠檔。

與此同時，美的置業現金流狀況較好。經營性現金流方面，年度實現合約銷售金額爲659億元，含期初應收賬款的回款率81%，且近年基本都在80%以上；籌資性現金流方面，截止2023年的現金總量爲201億元，銀行授信額度1501億元，其中尚未動用的額度1198億元。

“美的置業一年內到期的有息負債爲122億元，月均還債約10億元。”林戈指出，市場艱難的情況下，美的置業也能夠保證30多億的回款，更何況是月均10億元的債務，對於美的置業而言不足爲懼。

林戈進一步表示，即使不考慮回款，美的置業也將未來要兌付的資金作好了預留和充分準備，“我相信2024年的行業不會更差，即使行業有挑戰，美的置業也做好了準備。”

業務結構優化

毋庸置疑的是，住宅業態已經無法撐起業績增長的重任，多元化佈局至關重要。基於此，美的置業持續發力物業及商業兩大非住業態，打造全生命週期的空間服務強鏈。

年內，美的置業的物業管理服務收入爲15.22億元，較2022年的11.42億元上升33.3%，該增幅主要由於合約管理的物業建築面積上升所致。

數據顯示，報告期內，美置服務服務合約面積9032萬平方米，客戶感知滿意度位居行業前列。累計清退36個低質項目，清退面積合計542萬平方米，堅持穩健獲取優質項目，實現有質量的經營。

同時，美置服務積極發力產業園、醫院、學校、辦公、城市公服等多元業態，截至2023年，非住宅業態外拓合約面積約900萬平方米，合約金額約1.8億元。其中，在管產業園數量37個，面積603萬平方米，佔比10%；在管學校數量10個，面積92萬平方米。

商業物業投資及運營方面，2023年收入3.63億元，較2022年的2.97億元上升22.5%。該增幅主要由於國內疫情結束，物業租賃業務及文化旅遊項目逐漸復甦向穩，並進一步發展所致。

數據顯示，截至報告期末，美的置業商業運營面積超70萬平方米，滿鋪率達94%，2023年度銷售額同比增長62%。2023年度日均客流量高達18.4萬人次，同比呈翻倍增長。佛山悅然廣場、貴陽悅然時光、貴陽悅然廣場等標杆項目品牌效應和經營效應提升，進一步增強商業品牌影響力。

郝恆樂表示，“美的置業在多元化業務加快培育的同時，也強調安全性、強調現金流爲導向，寧可砍掉一些現金流不好的業務和客戶，也不會沒有安全策略的進行增長，美的置業還是要打造穩定的底盤，進一步夯實產品力，形成自己的產業化。”

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