萬科重磅！200億元落地，已到賬100億元
作 者丨吳抒穎
編 輯丨張偉賢
圖 源丨圖蟲
隨着一筆銀團貸款落地，萬科也終於迎來了融資曙光。
21世紀經濟報道記者獲悉，萬科已與招商銀行等頭部金融機構簽訂協議，獲得200億銀團貸款，抵押物爲萬科旗下萬緯物流股權，目前已到賬100億元。房地產行業融資渠道在收緊數年後，終於迎來了“大開閘”，公開資料顯示，這是2020年以來房地產單筆金額最大的一筆銀團貸款。
萬科方面對21世紀經濟報道記者表示，此次200億銀團貸款有助於公司進一步提升流動性，體現了招商銀行等金融機構對公司的大力支持。公司一直與金融機構保持着良好的合作和信任關係，各類融資合作均在積極推進中。下一步，公司將繼續堅定行動，有信心、有能力在妥善處理到期債務的同時，積極主動、全面系統完成融資模式轉型。
隨着這筆貸款的落地，萬科現金流緊張的現狀將得到一定的緩解。但是，在銷售面暫未明顯恢復的市場狀況下，接下來幾個月，萬科還將有數筆債券到期，萬科的資金騰挪仍將受到市場關注。
融資突破
萬科這筆銀團貸款落地，也是融資模式轉型的一環。
萬科集團總裁祝九勝此前多次提到，過去萬科90%的貸款都是信用貸款，去年底開始，萬科開始談論抵押物的問題，即梳理資源，盤點資產，爲新的融資模式準備好抵押物品，其中就包括請評估公司對萬科的一些資產進行價值評估，銀行後續會爲萬科落實項目制抵押的融資模式。
這次銀團貸款落地，採取的就是資產抵押的模式。萬科將旗下萬緯物流的股權進行質押，從而獲得200億元的貸款，目前落地的是100億元。市場消息稱，萬科此次是新增100億元貸款額度，另外100億元爲續貸，萬科方面沒有對這一消息進行正面迴應，不過21世紀經濟報道記者從多位金融機構人士處確認了這一消息。
此外，此前有傳聞萬科將獲得國有大行牽頭的銀團貸款，但這筆貸款的進展遲遲未對外宣佈，這次由招行牽頭的這筆貸款落地後，市場也普遍認爲，後續萬科或將獲得更多新增的銀團貸款。
一位不願具名的房企分析師對21世紀經濟報道記者分析認爲，“向項目制抵押融資轉換要求要提供充足的抵押品，不是純信用融資就意味着有上限，因爲資產是有上限的。萬科現在轉變的節奏很快，短期的資金鍊應該比較穩。”
萬科融資近期不斷向項目制抵押融資方式轉變，不僅是此次銀團貸款，萬科項目上的融資動作也不斷。
5月20日晚間，萬科發佈公告稱，爲滿足常州項目的開發建設，其作爲借款人向中國銀行深圳分行申請銀行貸款12億元，目前已提款12億元。5月16日，萬科在深交所成功發行資產支持專項計劃（CMBS），發行規模14.35億元，優先級票面利率爲3.6%，期限不超過18年。
在這兩筆貸款外，萬科自5月10日以來，還獲得了66.54億元銀行擔保貸款，這意味着萬科近期落地的融資額將超過90億元。
萬科的這些融資動作，讓市場對之信心有所增強。近期，萬科股債連續多日上漲，截至目前市值已重回千億；萬科境內債價格近期也普遍呈現漲勢，其中2027年到期的一筆美元債一度創下去年11月以來的最大漲幅。
聚焦主業
在未來的一段時間裡，萬科的主要任務是降槓桿以及聚焦主業。
在上個月舉行的萬科2023年股東大會上，萬科董事會主席鬱亮表示，公司已制定瘦身健體等一攬子方案，統籌好降負債和高質量發展，通過堅定瘦身、調整融資模式來降解風險，未來聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大優勢主業，讓公司重新走到可持續的軌道上，在房地產新發展階段繼續健康發展。
目前，調整融資模式已經在有條不紊地進行中。在迴歸主業上，萬科也在加速退出其他領域的佈局。5月8日，據深圳公共資源交易中心公示信息，萬科在深圳灣超級總部基地的一宗地塊掛牌轉讓，起始價爲22.35億元。
萬科方面其時迴應21世紀經濟報道記者稱，此次掛牌轉讓該地塊，是公司堅決推進瘦身健體一攬子方案的落地舉措之一。萬科表示，這棟商業大樓原計劃用於深圳員工辦公使用，鑑於當前行業形勢已發生重大變化，公司計劃不再建設該項目，因此擬對該項目進行整體轉讓，減少非主業資產對資金的佔用，聚焦資源做好、做強三大主業。
不斷瘦身的同時，萬科償債節奏也沒有打亂。
5月16日，萬科發佈公告稱將贖回“21萬科03”的公司債，總額10億元，這筆債券已於2024年5月20日摘牌。境外債方面，此前萬科迴應稱，2024年的境外債券只有二季度還有摺合人民幣56億元的債務到期，公司已經提前啓動了相關置換和還款準備工作。對不同月份到期的債務，公司都會有相應的應對。
需要留意的是，萬科今年來銷售持續疲軟，這也就意味着，在融資模式轉變的過程中，萬科的經營主業現金流入也在相應減少。5月6日，萬科發佈公告稱，4月萬科實現合同銷售面積164.3萬平方米，合同銷售金額208.9億元，同比減少37.59%；今年前4個月，萬科權益總銷售額504億元，同比下降42.2%。
此外，萬科近一年來拿地基本停滯，也沒有重啓時間表，未來“三大主業”中的綜合住區開發如何企穩，還值得留意。
鬱亮認爲，萬科聚焦的三大業務，市場有前景，社會有需求，相信聚焦之後，三大主業會發展得更好。“行業經歷深刻調整走向新發展階段，勢必是一個瘦身健體的過程，過程絕不容易，但結果是通向更健康和高質量發展。當前的壓力是階段性的，未來兩年會初見成效，統籌好降負債和高質量發展，公司才能可持續發展。”
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本期編輯 黎雨桐
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