融創打“骨折”：頭上壓了座五指山
2020年底的樓市，冰火兩重天。一邊是幾乎全面上漲的樓市，一邊蹦出些幾乎打到“骨折”的樓盤。
前不久1萬7一平買了這個盤的人說，要罵娘。
同樣的戲碼，在天津、武漢、鄭州陸續上演。都是一二線城市，故事的主角是同一家，融創。
時代的灰塵落到房企巨頭腦袋上，有時同樣也是一座山。
房價骨折的東方影都
2013年9月22日，好萊塢巨星萊昂納多·迪卡普里奧、妮可·基德曼，華人影星章子怡、李連杰、梁朝偉、甄子丹、趙薇、黃曉明齊聚青島，爲萬達青島東方影都影視產業園區的啓動站臺，彼時，這項號稱“全球投資規模最大影視產業項目”光彩熠熠。
2017年7月，萬達將13個文旅項目91%股權以438億元價格賣給融創中國，全行業愕然。13個文旅項目中，青島東方影都包括在內。
自2018年5月開業，兩年多時間，在東方影都，陸續誕生了《環太平洋2》、《長城》、《瘋狂外星人》、《流浪地球》等票房和口碑不俗的大片。與此同時，東方影都配套的，位於星光島之上的住宅項目，在2018年開盤之時，被融創打着四面環海，與明星做鄰居的摘牌，以近2萬元/平米的價格銷售一空。
鋒靂近日在房天下網站查詢到，目前東方影都的二手房均價爲1.4萬元/平米。另有消息顯示，近期突然加推的星光島項目，價格已降至1.28萬元/平米，相較於2018年開盤價，近乎打了五折。比起恆大高調75折賣房，融創則在低調上演“打骨折”的促銷戲碼。
不止東方影都，融創在青島的另一樓盤，位於黃島西海岸新區的維多利亞灣項目，目前在房天下網站顯示的均價爲10073元/平米，環比上月下降1.5%，同比去年價格下降了20.42%。
青島當地一位分析人士對鋒靂透露，“維多利亞灣、影都降價比較明顯，維多利亞灣之前降到8500賣了很多，現在尾盤迴升到9000出頭”。
有知情人士對鋒靂表示，融創打折的項目主要來自萬達的文旅項目，這種項目區位比較偏僻，土地價格拿的比較低，降價是有基礎的，對利潤沒有太大損傷。
此外，該知情人士還表示，事實上，這輪房價下跌的主要帶頭人是融創。恆大是75折賣房，融創比恆大還要狠。當然，這樣的降價是季節性的，年底降價，之後再悄然回升上去，“今年年底受到疫情和三道紅線影響，不降價賣不動房”。
分析人士表示，利潤不是大房企降價的根本。融創不是追求單純的利潤，而是追求銷售額，“銷售額佔據房企前幾位，融資就好融了，所以銷售額不能下降”。
不唯青島，融創正在全國多地開啓降價策略。
11月初，天津寶坻融創一樓盤大降價，房價由年初的1.2萬元/平米降到8000元/平米，引發前期購房業主強烈不滿，引發業主維權。最終該營銷政策被監管部門火速叫停，項目被要求停業整頓。
類似的情形也還發生在武漢。今年9月，融創在武漢一名爲九派江山-江賦的樓盤開盤。據悉，該樓盤備案價爲9000元/平米，首開價格釋放是8300元/平米，周邊新房均價9200/平米左右。價格剛剛公示，就遭到一百多組舉報，稱融創的價格涉嫌擾亂市場。
不到10%的差價，竟引發“熱心市民”如此大的不滿，有分析認爲舉報或是同行所爲。
最終，鋪天蓋地的投訴，導致融創該樓盤負責人被約談，並收到了一份企業監管函，要求整改。
鄭州也不例外，業主們因爲降價大鬧售樓處，主張維權。據業主透露，融創中原大觀今年5月15日開盤，低樓層成交價爲1.4萬元/平米，高樓層成交價1.6萬元/平米。5個月之後，中原大觀突然斷崖式降價，高樓層成交價降至1.21萬元/平米-1.25萬元/平米。業主們因此損失13萬-25萬不等。
今年9月27日，位於鄭州平原新區的中原融創文旅城開盤，據融創公佈的信息，當天出現千人搶房局面，高層起始價爲5288元/平米，當天成交2046套房子，成交額達14億元。值得一提的是，2017年，平原新區很多樓盤售價在1萬/平米左右，如今融創低價開盤，等於一舉是平原新區房價的腰斬。
除了直接降價外，融創還在鄭州推出了各式花樣的營銷策略。位於航空航區的融創空港宸院，之前的精裝修價格爲1.2萬元/平米，目前的毛坯價僅爲8500元/平米。同時，融創還推出人才補貼計劃，本科學歷購房者，網籤後可補貼10萬元。
融創在鄭州綠博片區的觀瀾一號也推出了降價房源，特價洋房9000元/平米。對比2017年，綠博片區的高層最高價曾達到1.55萬元/平米，洋房曾達到1.8萬元/平米。
位於鄭州北四環的融創大河宸院、融創城也在降價。融創大河宸院特價房11000元/平米起，並且提供5-15萬不等的購房補貼。融創城推出的特價房，131平米大戶型均價1.05萬元/平米，最低9300元/平米，相比隔壁永威城六期1.5萬元/平米的售價，一路之隔，價格相差5000元。
融創在主城區的樓盤也在跟進。融創蘭園，位於金水區老城區，去年12月底開盤價1.9萬-2.3萬元/平米，如今1.5萬-1.65萬元/平米，購房最高可享15萬補貼。
在成都，爲提高成都融創文旅城項目的銷量，自國慶假期以來，融創給房地產中介公司的代理佣金已升至8.5%。鋒靂獲得的一份融創成都文旅城與中介公司此前簽訂的合同顯示，雙方自2020年1月1日起至2020年6月30日合作期間，公寓的代理佣金爲商品房買賣合同約定的公寓總家數的7%，高層爲3%，洋房爲3.5%，別墅爲2.5%，商鋪爲6%。也就是說10月以來，融創給中介公司的代理佣金已大幅提升。
有業內人士對鋒靂分析稱，8.5%的佣金是相當高了，正常住宅項目的佣金在1.5%，但該人士也表示，因爲文旅項目不好賣，所以佣金相對更高。
在貴陽，融創多個樓盤推出低首付營銷策略。位於貴陽雙龍航空港經濟區貴龍大道旁的融創九宸府，小高層的首付僅需1.8萬，單價爲4900元/平米左右。位於貴陽花溪區的融創城，首付僅需3-5萬，便可買到一套三房（95平米、110平米）。
業內人士對鋒靂分析稱，“好的城市、好的地段、好的配套房子，不用降價，問題在於城市新區太多，配套不好，加上文旅、康養項目在其中作祟，老百姓思想就亂了。”
房企頂上的五指山
融創在多地花式促銷，目的很明確，一是回籠資金，二是年底衝擊銷售額，便於下一步融資。
過去10年間，融創從一家合同銷售額僅有71億元、土地儲備590萬平方米的區域房企，搖身成爲擁有5562億元銷售額、躋身行業top5的房企巨頭。在這10年裡，孫宏斌堅持激進路線，高負債、高週轉，以獲取高速增長。不過，這種模式隨着“三道紅線”的突然出臺，急需踩下剎車。
2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。此次討論的重點爲房地產企業資金監測和融資管理規則，主要以“三道紅線”爲標準。房地產企業的“三道紅線”爲：剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。同時，按照四檔管理模式，分別是“紅、橙、黃、綠”，按開發商觸及紅線情況分類。如若踩中紅線，監管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。
“三道紅線”出臺將限制房企融資規模，不僅影響企業拿地和融資，房企“高槓杆”模式擴張也將終結。
在8月20日的“三道紅線”座談會上，參會企業包括碧桂園、恆大、融創、萬科等12家房企。三道紅線中，恆大、融創全部踩中，萬科、碧桂園僅踩中一道。
據融創2019年末數據，融創剔除預收款後的資產負債率和淨負債率分別爲84.2%、241.1%，貨幣資金與短期債務之比爲0.57，深踩紅線。
2020年融創半年報顯示，賬面合同負債爲2433.8億元，剔除預收款後負債總規模爲6191.4億元，資產負債率達82.22%，超過紅線12.22個百分點，按照“三道紅線”淨負債率不超過100%的標準，截至6月末，融創淨負債率爲149%。
截至到今年9月底，融創實現合同銷售額3806.9億元，按照全年6000億元的銷售目標來算，目前僅完成63.4%。面對6000多億的負債，融創債務壓力巨大。謹慎併購，加快項目出售，開源節流，成爲融創快速降負債的求生必由之路。
今年上半年，融創新增土地儲備1730萬平方米，新增貨值約2330億元，同比下降約64%。前7月,融創拿地金額爲381億元,同比減少44.38%,在房企拿地排行榜上的排名下滑12位,至第15名。拿地方面，融創集團上半年新增土地儲備約1730萬平方米，新增貨值約2330億元，同比下降約64%。
“三道紅線”壓頂之下，融創的土地儲備新增貨值減半，標誌着高槓杆擴張的模式迎來拐點。而多城市的甩賣，也是當前時間窗口下的求生手段。高負債融資一旦沒有高額的營收作爲支撐，最後面對的將是債務危機。
而快速的打折、大量出貨之後，如果沒有後續的等量土地儲備補充，房企的外延式的擴張將走向結束，營收增長將出現拐點。
年初以來，恆大通過放出75折、7折賣房的大招，積極回款。截至2020年10月8日，恆大實現合約銷售金額5922.5億元，完成全年6500億元合約銷售目標的91.1%。
再來看萬科，截至9月底，萬科剔除預收款後的資產負債率約74.2%，距離“三道紅線”要求的上限70%還差4個百分點。
10月24日，萬科董事會主席鬱亮在深圳出席媒體交流會時表示，房地產“三條紅線”的影響力不亞於2002年的土地招拍掛制度，萬科爭取明年回到“綠線”。
就在鬱亮發出上述言論的前三天，萬科在鄭州綠博區的蘭喬聖菲再次開盤，高層毛坯均價7500元/平米左右，毛坯特價房6300元/平米左右，要知道，2017年該樓盤首開時，高層精裝均價已高達1.4萬/平米，降價力度可謂“空前絕後”。
從三道紅線出臺，到前一陣恆大回A受阻，其實有一串連鎖反應——不到一個月的時間裡，多家中小房企紛紛登陸港交所融資，即使明知要承受港股的低估值、甚至極大可能未來股價長期跌破淨資產，融資依然艱難險阻。而融創、恆大、萬科的打折促銷，同樣也是這連鎖反應中的一環。
說到底，監管亮明紅線，房企才發現，自己只是在鋼絲繩上跳舞。