上海樓市，打響第一槍！
作者：餘飛
01
上海，取消豪宅線
這一波調整，誰最扛跌？非上海莫屬。上海用樓市數據告訴我們，中國第一城該是個什麼樣子。
就是這樣一座耐扛的城市，11月18日還在搶跑，宣佈取消的豪宅線，成爲一線城市中，首個明確取消普宅非普宅標準的城市。之後北京、深圳跟進。
11月18日，上海發佈了《關於取消普通住房標準有關事項的通知》，提出：
來源：上海市住建委
第一，取消普通住房和非普通住房標準。
第二，明確取消普通住房和非普通住房標準後相關個人住房交易稅收事項：
對個人轉讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據規定實行個人所得稅覈定徵稅，以轉讓收入的1%覈定應納個人所得稅額。
對個人銷售住房涉及的增值稅、個人購買住房涉及的契稅，按照《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》有關規定執行。
提煉出來就三句話，一是取消個人出售非普宅2%的所得稅，以1%的標準覈定徵稅；二是個人出售2年及2年以上住房免徵增值稅；三是上海個人購房契稅優惠政策與全國統一。
取消普通住宅與非普通住宅標準，是今年召開的二十屆三中全會上審議通過的《中共中央關於進一步全面深化改革、 推進中國式現代化的決定》明確提到的。
去年年末，北京、上海、深圳就放鬆過一輪豪宅線。
上海當時將之前認定豪宅標準的面積規定140平以上，調整後爲144以上。取消總價豪宅線。
而隨着豪宅線取消，原先的豪宅稅收，也將和普通住宅一樣徵收，均按照財政部前幾天的降稅政策執行。
以一套持有三年，150平米，原價2500萬，現轉讓價3000萬的房子舉例說明一下。
取消豪宅線之前，需要繳納增值稅=（3000萬-2500萬）×5%=25萬，取消後，由於持有時間超兩年，免徵。這裡節省25萬。
契稅雖然與豪宅線無關，但降稅之下，也有利好。降稅前的契稅=3%×3000萬=90萬，降稅後稅率爲2%，契稅60萬。這裡節省30萬。
個稅方面，由於持有時間不滿五，取消豪宅線之前，個稅稅率2%，稅費60萬，取消豪宅線之後，個稅稅率爲1%，爲10萬。這裡節省10萬元。
總結下，在降稅疊加取消豪宅線之下，這套房子成交稅費總共能節約65萬元。
65萬元，是很多人需要十年左右才能賺到的錢。但對於能夠買得起3000萬房子的人來說，則是九牛一毛。
02
上海，重塑中國樓市信仰
我在文首已經說過，上海是這一輪房地產調整中最扛跌的城市，有數據佐證。
當廣州、深圳都在猛跌，北京跌幅也較大的時候，上海整體均價，好像就象徵性地跌了一下。
看上海統計局披露的數據。
上海商品房銷售面積於2021年見頂，當年商品房銷售面積1880.45萬平方米，2022年降至1852.88萬平方米，2023年1808.03萬平方米，下降2.4%。
來源：上海2023年統計年鑑
其中住宅見頂於2022年。2022年上海住宅銷售面積1561.51萬平方米，銷售額6937.77億元。
2023年，上海商品房銷售額7259.99億元，下降2.8%。其中，住宅銷售額6685.19億元，下降3.6%。
2024上半年，上海統計局披露， 商品房銷售面積783.23萬平方米，增長0.8%。其中，住宅銷售面積648.49萬平方米，增長0.7%。
從新房表現上看，上海表現得還算穩定。但從更能反映市場變化的二手房市場來看，則下行情況相當明顯。
上海統計局披露，二手房成交量從2016年高點的34.77萬套跌至2022年的17.71萬套，下降了49%。二手房成交面積從2016年高點的3219.8萬平方米降至2022年的1426.93萬平方米，下降了55.7%。
2023年，上海的存量房買賣登記面積1708.03萬平方米，比上年增長5.8%。但仍舊只有高點時期的一半水平。
來源：上海2023年統計年鑑
其中二手住宅成交面積從2015年高點的2351.3萬平方米降至2022年的1271.82萬平方米，下降了45.9%。
房價方面，國家統計局披露，今年6月份上海二手房價格同比下降了6.3%。也即比去年低了6.3%。
機構披露的數據來看，克而瑞披露，2024年上半年上海二手房成交均價40758元/平方米，較2023年40854元/平方米微跌，但仍保持高位。
整 體來看，能夠反映市場真實變化的二手房，上海銷量腰斬，但價格只是微跌。
不 愧是中國經濟第一城，還是非常扛跌的。
而且，從國家統計局公佈的最新數據來看，上海10月份無論新房還是二手房，價格環比都在上漲。
既然如此，上海爲何還着急忙慌地打響取消普通住宅與非普通住宅認定標準第一槍？
第一，繼續鞏固市場熱度，推動一線城市走熱，以一線城市爲引領，讓房地產進入穩定通道。
這一點，是官方的明確意圖。從9月末一線城市集體出招開始，就非常明確。
10月份的行情，也得償所願，一線城市嗨翻了。
10月份深圳新建住宅網籤套數4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅網籤套數6118套，是9月份3191套的1.9倍。
北京方面，新房與二手房，雙雙創下新高。
10月1日到31日，北京二手房網籤1.7萬套，環比增長31%，創19個月新高；新建商品住房網籤0.45萬套，環比增長50.1%，也爲今年以來高點。
廣州方面，10月份，廣州市新房網籤面積累計111.21萬平米，網籤套數10463套、成功破萬！創下年內新高！
10月份，全市二手住宅網籤13188套、125.8萬㎡，環比分別增長29.5%、26.0%。
上海方面，上海中原地產披露的數據顯示，10月份新建住宅成交面積64.3萬平方米，環比增加39.8%，同比增加14.4%。
二手房成交24376套(網籤數據），環比上漲了54.25%。
房價方面，從國家統計局公佈的數據來看，一線城市，除了廣州，都由跌轉漲了。
廣州新房環比下跌0.7%，二手房環比下跌0.4%。北京二手房價格環比上漲1%，新房環比下跌0.7%。
上海和深圳，則無論新房還是二手房，環比都在上漲。上海新房環比上漲0.3%，二手房環比上漲0.2%。深圳新房環比上漲0.1%，二手房環比上漲0.7%。
一線城市二手房價格整體環比上漲了0.4%，結束了此前的12連跌。
不過，進入11月份，上海、深圳，火熱依舊。
深圳方面，11月1日-17日，深圳新房日均網籤量爲276套，創2007年以來新高；二手房日均網籤量爲240套，創2020年10月以來新高。深圳新房日均網籤量超過本月的上一次紀錄在2006年12月，其日均網籤量爲282套；二手房超過本月的上一次紀錄在2020年9月，其日均網籤量爲294套。
上海方面，上海網上房地產數據顯示，11月13日，上海二手房（含商業，下同）成交套數爲811套，11月以來成交量達11325套。
安居客上海數據顯示，上海11月二手房成交突破10000套所花費的時間僅爲12天。截至11月12日，上海11月二手房成交總量已經達到10514套。11月，上海二手房創下今年以來單月成交量破萬最快紀錄。
火熱之下，繼續出臺政策，則是要鞏固勢頭，讓火燒得更旺。
這一點，在深圳上週出臺《關於〈深圳市住房公積金貸款管理規定〉的補充規定》和《關於我市住房公積金利息補貼有關事項的通知》兩項文件徵求意見稿時，我就分析過，明顯是火上澆油。
第二，推動豪宅成交繼續火熱，點燃冬天裡的一把火，扭轉非核心區價格跌勢。
上海房價這些年下跌的主要區域是非核心區。
盡 管從人口角度看，七普數據顯示，2010年至2020年十年間，上海常住人口增量基本涌向了外圍區。
核心七區的常住人口，黃埔（已考慮合併盧灣區情況）、靜安（已考慮合併閘北區情況）、普陀、虹口、楊浦都在減少，只有徐匯、長寧略有增長。
製圖：城市財經；數據：上海市統計局
但架不住外圍區面積大供應量大，一遇調整，這些區域自然易跌。
上海的外圍區跌幅也很大，只是由於核心區豪宅今年迎來大賣，才降低了全市的整體跌幅。
克而瑞數據顯示，前三季度，上海平均每天成交23套豪宅，在四大一線城市中一騎絕塵。
前9月上海單價10萬元以上豪宅共成交6229套，創下17個豪宅日光盤紀錄。
單價15萬元以上頂豪成交井噴，上海成交套數達到2004套，是去年全年的5.5倍。
總價3千萬-5千萬、5千萬-1億元、1億元以上三個總價段，上海的成交套數分別是京、廣、深三城之和的1.9倍、2.9倍和2.8倍。
這一次上海率先取消豪宅線，會讓原本火熱的行情，填上一把火。最終推動樓市情緒拉滿，扭轉非核心區的價格跌勢，從而繼續鞏固其中國樓市的信仰的寶座。
03
房地產分化，在所難免
這一波行情能延續多久？我的觀點反覆強調過，至少得觀察3個月。
10月份的火熱行情在預料之中，11月和12月行情可能還會延續，畢竟到了年末，一方面有政策追加，另一方面還有房企年末打折沖銷量。
本號仍在強調，要讓子彈多飛一會兒。
影響一線城市冷暖的關鍵因素，是信心。這種信心，需要全國經濟、就業等大環境作爲底座。
不然，深圳爲何自2021年2月份以來一路下跌。
從最高時期8萬多一路下跌，跌破8萬，跌破7萬，今年7月份已經跌破6萬，回到了“5”字打頭時代。
樂有家數據顯示，7月份深圳二手房成交價格爲5.9萬元/平方米。
這三年的下跌過程，深圳的供應依舊少，需求依舊多，結果不還是下降了嗎？
根本原因在於宏觀大環境帶來的不確定性，無法給市場以信心和預期，沒有信心和預期，一線城市就會出現富人不投資，中產不兜底，越來越多的窮人收入縮水致使更加買不起的局面。
所以，如果後續經濟、產業、就業的數據無法給予市場信心和預期，一線城市也無法上演獨立行情。
即便後續依靠政策強拉，止跌，未來也是處在“L”的底部橫盤，或微微上翹。
一線城市的房價，早晚會止跌，但節點我們無法預測，有國際機構說，等到明年年底。
但有兩點是可以肯定的：
第一，房地產的黃金時代，已經一去不復返了。等這一輪調整結束之後，一線城市核心地段的優質住宅，依舊具備保值增值作用，但憑藉炒房賺快錢的時代，不存在了。
第二，全國分化、區域分化、城市分化。
未來的房地產市場，會是一個極度碎片化的市場。不僅全國範圍內分化嚴重，區域分化、城市內部分化同樣嚴重。
畢竟，中國人口紅利已經終結，而大多數城市海量的庫存現狀也擺在這裡。
這便意味着，這一波調整之後，我們的房價會類似於日本。
幾個核心城市羣中的核心城市（一線與部分強二線城市），價格在通脹和需求作用下，繼續上漲。其他大多數城市，會在人口流失之下，橫盤若干年。少部分人口流失嚴重，產業羸弱的城市，房價白菜化。
核心城市，核心區與郊區，會有同樣的分化。