蘇南／包租代管上路後租賃市場就能健全嗎
▲藉由包租代管，鼓勵民衆釋出空屋，提供弱勢家庭及就業、就學青年租屋，減輕政府興建社會住宅的負擔，有助落實居住正義。圖爲內政部長徐國勇。（圖／內政部提供）
還記得蔡英文總統於2016年總統選舉時曾表示，「要辦理只租不賣的社會住宅，8年要完成20萬戶」，但如今已經過了3年多，是否真能如期達成？行政院副院長陳其邁、內政部次長花敬羣於今年3月23日「世大運選手村社會住宅的入厝嘉年華」表示，社會住宅的興建預計在2020年要達到4萬戶，距離蔡總統說過的「8年（2024年）要完成20萬戶」的目標僅剩4年，卻仍有16萬戶尚未興建。內政部表示，剩餘16萬戶在2020年後會繼續推行，其中8萬戶爲政府自建，另外的8萬戶將以「包租代管」方式推動。
房價高漲，但年輕族羣的收入卻20年來未調高。內政部營建署在2018年10月31日發佈的住宅需求動向調查顯示，臺北市房價所得比爲15.01倍，也就是上班族要不吃不喝15.01年纔買得起臺北市的房子，新北市要12.27年，臺中市9.30年，桃園市8.12年，高雄市7.94年，臺南市則是7.20年。相較之下，大臺北上班族購屋負擔能力似乎處於「過低」等級，而桃、中、高市屬「略低」等級，僅臺南市屬於「可合理」負擔等級。
目前臺灣的住宅型態以購屋市場佔大多數，約佔85.34％，租屋市場次之，約佔10.9％，而公共住宅則少的可憐，目前僅有約0.09％。筆者建議，失衡的住宅體系衍生嚴重的社經問題，調整社會住宅政策是無法迴避的課題。
臺北市近來出現「東區沒落」議題，房東寧願讓店面、房子閒置，也不願意降價出租。臺灣目前約有80萬戶空屋，全臺空屋率達10.12％，空屋這麼多，房價理應下降纔對，但卻因「囤房」嚴重，造成臺灣「空屋率第一，房價所得比第一」的悖離現象。對此，臺北市政府有意課徵空屋稅，對於房屋或店面只要閒置超過一年，將課以比目前非自住的多屋稅率3.6％的囤房稅，但財政部卻持保留態度。筆者以爲，倘實施空屋稅，短期內或許能讓一部分空屋釋出，但仍無法解決房價過高的問題。
內政部統計，國人因居住或就學等有租賃住宅需求者約有285餘萬人，約佔我國總人口的八分之一。過往我國對於租賃住宅之法制上，未有體系性及整體性的立法，散落於《民法》及《土地法》等。2017年11月28日，立法院三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》（下稱《租賃專法》），並已於2018年6月實施上路，就是爲了改善租賃雙方的困擾。
《租賃專法》的五大特點爲：1.強化保障住宅租賃關係；2.輔導成立非營利團體協助租賃事務之處理；3.增加免費住宅租賃糾紛處理管道；4.提供出租人（自然人）租稅優惠；5.建立租賃專業服務制度。
政府透過《租賃專法》建立「租賃住宅服務業」，推動8萬戶空屋出租活化利用。該法第3條規定，租賃住宅服務業指租賃住宅包租業及租賃住宅代管業，包租業指的是承租租賃住宅並轉租，以及經營該租賃住宅管理業務之公司；代管業是指受出租人之委託，經營租賃住宅管理業務之公司。
筆者認爲，藉由包租代管，除可鼓勵民衆釋出空屋，提供弱勢家庭及就業、就學青年租屋協助外，亦可減輕政府興建社會住宅的負擔，並可健全住宅租賃市場。再加上引進租賃住宅服務業，從專業角度協助租屋媒合、包租或代管，除可保障承租雙方的權益，也可提高空屋作爲社會住宅使用，有助居住正義的落實！
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●蘇南，國立雲林科技大學營建系及通識教育中心教授，交通大學土木工程博士，中正大學法學博士，中國政法大學法學博士。以上言論不代表本公司立場。