土地太稀有！ 七期5018坪地上權悄掛帆布招商
▲七期蛋黃區內精華土地，掛上帆布準備招商。（圖／記者陳筱惠攝）
臺中蛋黃區大面積土地碩果僅存，位於市政北二路、河南路口的惠民段141地號佔地5018坪的地上權招商案默默掛起帆布，成爲七期新市政專用區的現存素地中，規模最大的高容積率地皮，市值可觀。專家分析，臺中的商用不動產需求掘起，近年臺中地上權招商狀況有愈來愈好的趨勢。
《地產詹哥老實說》S2EP18／跳樓墜中庭算誰的？怕踩凶宅地雷 先搞懂「專有」「共有」大不同據悉，該筆土地爲新八地目，容積率達600%，地主則是農田水利署臺中管理處，與隔壁臺中銀行總部用地，同屬新八地目，現正興建的「臺中之鑽」曾在2014年底，以帶建照幷包含容積移轉的條件，創下單價304.6萬元的驚人價碼。
▲該基地條件位置極佳，周邊已是頂級商辦圍繞。（圖／記者陳筱惠攝）
而近年該地周邊容積率相當、但用途較廣的新六土地，價格則落在230~270萬元之間，臺灣房屋集團趨勢中心經理陳定中推估，惠民段141地號的土地單價行情，大約落在250~300萬元，僅以土地價值推算，價值就超過百億元價值。
羣龍策略不動產估價師廖家顯則表示，該土地位於精華地段，換算地價每坪達300萬價值的土地，加上營建成本與其他費用，評估需要投資達百億，由於開發規模龐大，預料招商案將鎖定財力極度雄厚的大型業者。
廖家顯認爲，該土地位於商辦林立的中心點，除了商辦，其他如娛樂城的開發、百貨業、壽險業等都十分適合，且土地開發強度高，若僅興建一棟建築，甚至可達300米，突破現在臺中最高樓。
▲原作爲停車場的格線依稀可見，土地稀缺也讓地上權案逆風而起。（圖／記者陳筱惠攝）
不過因公部門的地上權案權利金設定，通常土地市價的3折到7折爲基準，陳定中估計權利金底價將不低於40億元。不過，近年則因官方對於地租改採「部分浮動、部分固定」機制，並以1~5%爲原則，有利業者掌握成本，加以臺中的商用不動產需求掘起，精華區土地資源卻日漸稀少，遂導引地上權案往商用發展，使近年臺中地上權招商狀況有愈來愈好的趨勢。
其實該地曾於2015年以地租6%、權利金底價25億元招商，但出師不利流標；臺中市的地上權開發起自2014年，當時以住宅爲開端，該年美邦開發於南區推出臺中首宗地上權住宅案，然而當時該地房價尚屬親民，即使地上權案以市價7~8折爲賣點，在沒有土地所有權的情況下，打不破「有土斯有財」的傳統想法。
▲該地曾於2015年以地租6%、權利金底價25億元招商，但出師不利流標，此次時空背景不同，可望創下臺中最貴地上權案。（圖／記者陳筱惠攝）
臺中建商表示，臺中因爲早前臺中的土地供給還算豐富，價格也尚未飆漲，買土地比買地上權划算多了，加上2015年房屋稅大漲後，業者更不想投入地上權經營。
陳定中分析，由於惠民段141地號無住宅用途，周遭又環繞興富發、親家、豐邑、聯聚及臺中銀行等商辦，商貿聚落已然成形，規劃商用產品，正符合當前商用不動產的發展熱潮，爲本次招商創造利基，不過能否旗開得勝，仍須視招商案限制、權利金底價、地租及疫情發展等因素而定。
《地產詹哥老實說》S2EP18／跳樓墜中庭算誰的？怕踩凶宅地雷 先搞懂「專有」「共有」大不同