物業企業的風口2.0在哪裡

在主營業務之外，積極試水其他多元化業務，成爲越來越多房企的選擇。業內將房企這種戰略轉向稱爲“多元化”探索抑或是“地產開發+”運營模式。北京商報記者梳理重點房企近年來探索多元化的路徑發現，儘管爲謀求新的發展出路，諸多房企動作不斷，但這條轉型之路能否順利走通，則考驗着各家的運營功力：新業務是否與自身能力高度匹配、家底是否足夠殷實能供以持續財力支持等。而從目前房企涉足“地產開發+”運營模式的現狀來看，則呈現出“幾家歡喜幾家愁”的境況。

多賽道原則

在行業增速放緩、規模見頂的當下，越來越多的房企選擇“不把雞蛋放在同一個籃子裡”。尤其是隨着房企競爭白熱化，與住宅銷售關聯度較高的商業、辦公等業態，成爲部分房企轉向“地產開發+”運營模式下的發力點。克而瑞數據顯示，2017－2019年，30家重點房企多元化業務營業收入的平均佔比由11.94%提升至12.06%。

市場分析指出，過去10年房企多元化方向逐步明確，基本做了三步走：即從跨界多元到全面佈局，再到逐步聚焦。目前基本圍繞房地產上下游，圍繞房地產不動產的相關行業佈局，而後逐步聚焦。以TOP30房企爲例，目前已經形成了四類成熟的“地產開發+”的運營模式，分別是地產開發+城市運營、地產開發+城市更新、地產開發+商業、地產開發+代建四類。

具體來看，30家重點房企營收中拆分出的多元化業務主要有5個方面，分別是物業管理、投資物業（包含商業地產和酒店）、產業地產、文旅地產、代建。另據克而瑞相關研報，除產業地產之外，其餘4項業務對企業營收的平均貢獻佔比都出現了穩步上升。

“對業務多元化的探索，是企業發展到一定規模後的必然選擇。”貝殼研究院高級分析師潘浩在接受北京商報記者採訪時表示，可以將房企的多元化按關聯性劃分爲兩大類，第一類是與地產業務緊密相關的板塊，第二類爲脫離地產業務的跨界板塊。

在潘浩看來，房企佈局第一類多元化業務屬於順勢而爲，比如物業管理、商業運營、長租公寓、產業園等，實質上並沒有離開“房地產”領域。第二類多元化業務主要是基於房企對於全行業前景和趨勢的預判，目前主要集中在頭部房企中，比如碧桂園的“三駕馬車”戰略，除了地產外的機器人、現代農業，恆大的新能源汽車以及萬科的物流等。

“對於有資源支持的房企而言，其多元化道路可以是資源的整合與利用；對於有專業能力的房企而言，專業領域就是其轉型多元化的核心抓手等。一般來看，資金實力強的房企在多元化的轉型方面，可以通過收購的方式來實現。” 談及房企多元化轉型的影響因素，同策研究院資深分析師肖雲祥如是說道。

幾家歡喜幾家愁

“目前三個方向是相對走通了，即商業、物業和公寓租賃。” 基於行業發展現狀，易居企業集團CEO丁祖昱概括出了房企多元化業務探索中較爲成型的三大熱門領域。

然而，房企們“不把雞蛋放在同一個籃子裡”的過程也會遭遇現實難題，比如不同實力企業間產生了“優等生”與“掉隊生”的差異。

以當下最受資本青睞的物業管理領域爲例，儘管2020年內涌現的物業上市熱潮被業內視爲近年來“最佳表現”，但物企間也存在着上市股價“冷熱不均”的情況。據北京商報記者不完全統計，今年已有7只物業新股開盤破發，破發率接近46.7%。今年四季度上市的世茂服務、合景悠活、第一服務、遠洋服務等企業均遭遇上市首日“破發”，稍早些敲鐘的卓越商企服務儘管在上市首日的股價表現尚可，但在上市4日後亦跌破首日發行價。尤以10月22日上市的第一服務跌幅最大，上市首日跌約27%，刷新紀錄。

而2020年下半年以來股價表現較爲出彩的物企，則以華潤萬象生活以及融創服務等爲代表：12月9日，華潤萬象生活上市首日收盤價報28港元，漲25.56%，盤中最高漲幅一度超過40%；11月19日，融創服務上市首日盤中最高漲幅達22.76%。

長租公寓是年內爭議最大，但仍被行業看好的一大房企多元化業務探索領域。從房企佈局情況來看，截至2019年，TOP100房企中約25%直接或間接參與長租公寓，TOP30房企中逾六成公司涉足長租公寓。

北京商報記者梳理行業信息發現，截至三季度末，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓規模繼續領跑增長。在收入方面，2020年上半年，萬科長租公寓業務實現營收超過10億元，佔多元化業務營收比例約1/3；龍湖冠寓上半年實現物業投資業務不含稅租金收入33.6億元，其中租賃住房佔比達到21.8%。

而在商業方面，在此領域發展勢頭較好的企業包括新城、龍湖、華潤等爲代表的“地產+商業”雙輪驅動型房企。以新城控股爲例，其2020年中報數據顯示，截至2020年中期，新城控股實現總簽約面積爲877.5萬方，其中綜合體銷售359.2萬方，佔比達到了41%。

丁祖昱表示，多元化之路中，房企已經開始全面入局商業，但差距拉開，前20%的商業地產佈局的投資規模超過後面80%佈局商業的投資總和。

“隔行如隔山，房企多元化轉型，面臨的最關鍵問題不是選擇哪個行業進入，而是如何去運營。”基於現階段房企多元化轉型的成果，肖雲祥指出，目前房企切入多元化業務，是不是還是搞地產開發的那一套，這是值得房企去思考和探究的。

潘浩則指出，在地產主業之外分散佈局，不僅挑戰房企的運營能力，更是對資金實力的考驗。當前階段，房企銷售增速放緩，金融監管不斷升級，房企快速週轉模式承壓，影響房企的資金流動性。要充分考慮多元化業務的前期投入與收益週期，高負債型房企進軍新賽道面臨風險較大。

地產主業地位仍堅挺

克而瑞研究中心分析師沈曉玲透露，現階段房企多元業務基本上每年可以爲企業貢獻30%左右的銷售業績。不過她也指出，近年來，從很多房企開展多元化業務的實際效果來看，“很多創新業務並不適合房企”。

潘浩也向北京商報記者表示，從收入角度來看，當前重點房企的主要收入來源仍以物業開發銷售爲主，暫時沒有多元化業務可以匹敵地產開發的主導地位。

據貝殼研究院梳理數據顯示，碧桂園、恆大、萬科、保利、融創5家頭部房企中期營業收入中物業銷售佔比分別爲97.3%、97.9%、99.0%、91.3%、94.5%。與上一年同期的佔比相差無幾，新冠疫情對頭部房企的收入結構影響較小。頭部房企仍以物業銷售爲主營業務，多元化收入規模較少。

“但近幾年物管板塊熱度高漲，會存在像綠城中國、雅居樂等房企的旗下物業公司節點性市值超越母公司的現象。” 潘浩說道。

北京商報記者瞭解到，融創管理層不止一次在公開場合表態，從2017年“控投資，降槓桿”的思路開始，“地產開發仍是公司的核心主業”。今年10月，萬科董事長鬱亮也在多場媒體交流會中表示，“萬科未來準備在房地產業裡‘一根筋’地走下去，因爲這個行業仍有很大的發展空間”。

在潘浩看來，房企從“活下去”到迴歸基本盤，體現出中期行業的主要發展仍需要依靠開發經營的模式，房企多元業務“遠水不解近渴”的現狀，促使房企迴歸基本盤意願上升。結合我國城鎮化的進程，房地產以開發經營作爲主營業務仍具有較長的發展時間。其認爲，現階段房企對地產開發業務以及多元化業務，尚不存在“厚此薄彼”的情況。

值得一提的是，市場有觀點認爲，不久前落地的 “三道紅線”，在一定程度上將影響到更多房企探路並發展新賽道的步伐。對此，潘浩分析稱，“三道紅線”主要針對房企“降負債”層面，對房企尋找新賽道的直接關聯性有限。相反，房企選擇和進入一個新賽道，前期都需要大量的資本投入，在融資新規“降負債”的要求下，房企進入新賽道會更加謹慎。

“短期來看，房地產開發業務仍然是房企的主要業務模塊，房地產業務對多元化業務起到‘孵化’和‘供血’的作用。‘三道紅線’在短期內不會影響到房企多元化的戰略。”不過肖雲祥也指出，若“三道紅線”政策長期存在，或將成爲推動房企多元化轉型的影響因素之一。