30城剛需購房“上車線”：京深最高 長沙僅需84萬

（原標題：30城剛需購房“上車線”：京深最高 長沙僅需84萬）

隨着二次城鎮化的到來，人口進一步向中心城市集聚。對剛需購房者來說，各大城市的“上車線”如何？

10月29日，貝殼研究院發佈《2020城市剛需購房報告》（下稱報告），首次盤點了主要城市“剛需上車基準線”。其中，一線城市北京（350萬）、深圳（345萬）領銜，長沙、重慶等城市都在百萬以內。

相對彈性需求，剛需是指受房價因素影響較小，爲滿足城市基本居住需求而購房置業的羣體。剛需人羣購房資金有限，買房時優先會考慮自我承受能力。綜合來看，這類人羣可以歸納爲以下幾個特徵：從置業次數來說，一般是首套房/生活範圍內唯一房產；從置業需求來說，一般是婚房、異地安家、孩子上學、落戶等，有不得不買房的強烈因素；從產品來說，一般是面積緊湊中小戶型，低總價，維持居住的基本配置。

此次報告中，貝殼研究院基於貝殼找房數據平臺近1年來剛需成交數據，選取4個一線城市、15個新一線城市與11個二線城市共30個城市作爲研究樣本，比較各城市剛需購房羣體在購房總價、面積、區位等方面的選擇差異特徵；同時，結合調研和平臺交易數據，真實描摹城市剛需羣體置業需求和消費趨勢。

在總價排名前十的城市中，北京（350萬）、深圳（345萬）兩城剛需"上車"套均總價超過300萬元，兩城相差無幾，是上車價最高的城市。另外一個強一線城市上海（295萬）位居第三。

這三大一線城市之外，經濟總量位居全國第33的二線城市廈門，剛需"上車"套均總價爲266萬元，位居第四。值得一提的是，2020年前9月廈門二手房均價40242元/平方米，超過衆多新一線和二線城市房價，躋身於房價一線陣營。

廈門均和房地產土地評估諮詢有限公司董事長王崎認爲，廈門在城市建設、教育等公共產品的供給方面都是福建最好的，作爲區域中心城市，廈門房地產市場對周邊地區有很強的“海綿效應”，把周邊泉州、漳州等地的資金、購買力都吸引了過來。

另一方面，近幾年廈門的土地供應一直偏緊。在資金、購買力涌入又供應有限的情況下，房價也居高不下。

值得注意的是，廣州（198萬）剛需"上車"套均總價只有北京、深圳的57%左右，甚至還低於廈門和杭州（226萬），僅位列第六，較爲合理的價格也讓很多剛需族早早實現購房。

廣州海珠區東曉南板塊一位中介告訴第一財經記者，剛需在廣州市區買房大多以小兩房和大一房爲主，面積小，樓齡舊。郊區雖然單價會便宜，但是總價不便宜，郊區一般也沒有小兩房。所以全市來看，"上車"套均總價在200萬左右。由於廣州價格相對較低，也吸引了不少在深圳上班的年輕人過來買房。

廣州之外，南京（190萬）、寧波（175萬）、東莞（160萬）、蘇州（159萬）也擠入城市排行榜前十。

相比之下，長沙（84萬）、瀋陽（73萬）等8城市剛需"上車"門檻稍低，平均購房套均總價在百萬以內。以長沙爲例，剛需購房"上車"套均價格僅爲深圳的24%。因此在這些城市，大面積成爲不少剛需購房者的選擇。“大面積-低價格”剛需友好置業城市包括了成都、青島、武漢、西安、鄭州、佛山、長沙等新一線城市及濟南、南通、昆明等二線城市。

與之相反，北上廣深、廈門和南京，屬於典型的“小面積-高價格”類型，受到供需關係等因素影響，剛需羣體"上車"難度較大，且在居住體驗方面也有待提高。特別是廈門及南京，兩個城市剛需主流交易戶型約七成集中在小戶型（兩居及以下），高房價下居住面積相對其他城市較小。

在價格高企的部分大城市，剛需置業選擇更偏向遠離市中心。以北京爲例，從空間分佈情況來看，剛需購房羣體主要集中在五環外區域，越靠近市中心，成交量越小。具體看北京交易情況，剛需熱門TOP5商圈包括回龍觀、長陽、北苑、常營和順義城，集聚了近15%的剛需客戶，其中有“睡城“之稱的回龍觀商圈位居首位，成爲剛需客羣購房的重要選擇區域。

近年來，隨着北上廣深等大城市的地鐵尤其是一些市域快線的建設，遠城區、郊區到市中心的交通日益便捷，客觀上也爲這些城市的剛需購房者“上車”提供了更多選擇。

22城剛需族購房套均總價超百萬