各地"搶人"背後:低門檻落戶支撐樓市
日前，蘇州市政府印發《市政府辦公室關於進一步推動非戶籍人口在城市落戶的實施意見》(以下簡稱“《意見》”)，其中“租房即可在蘇州落戶”一條引發業內高度關注，儘管租房落戶前提是徵得房東同意，但很顯然蘇州落戶條件被進一步放寬。
《意見》要求，經房屋所有權人同意可以在房屋所在地落戶，也可以在房屋所在地的社區落戶，破除隱形門檻。同時，進一步放寬人才落戶條件，吸引更多人才流入蘇州。
對此，中泰證券研究院政策組負責人、首席分析師楊暢認爲，在發展租賃住房問題上，長期存在的問題是“租購不同權”，尤其在落戶、子女教育問題上，存在差異。蘇州《意見》提出“落實租賃房屋常住人口在社區公共戶落戶政策，經房屋所有權人統一可以在房屋所在地落戶，也可以在房屋所在地的社區落戶”，這增加了租賃人口落戶的選擇權和便利程度，有利於吸引外來人口增量。
蘇州不是孤例，今年以來，上海臨港(600848,股吧)、無錫、福州、廣州等一二線城市已先後降低落戶門檻，“搶人大戰”不斷升溫。
有業內人士指出，降低入戶門檻，某種程度是部分庫存較高城市的靈活應對措施。以蘇州爲例，2019年，蘇州先後三次以優惠、補貼的方式鼓勵人才購房；2020年，蘇州兩次推出落戶門檻降低的政策。
據易居11月份發佈的百城庫存報告也顯示，全國百城庫存面積增速前十中，蘇州以39%%排在第十位，另外包頭、漳州、哈爾濱等城市也在積極優化去庫存環境。
蘇州“搶人”背後：庫存去化週期超過13個月
一名房企人士分析指出，蘇州的庫存壓力是短期表現。蘇州今年上半年供地節奏是多頻小地塊的特點，這批地塊集中開工之後，會導致短期內市場集中供應。
僅蘇州而言，今年已經是第二次加大“搶人”政策力度。3月20日晚間，蘇州發佈掛出了蘇州市政府官網近日發佈的關於調整人才落戶相關政策的通知。通知從5月1日起正式執行，核心信息爲：不超過45週歲的本科畢業生無需繳納社保可直接落戶；不超過35週歲的大專畢業生連續繳納6個月社保可直接落戶。通知適用於蘇州市行政區域。
作爲新一線城市，蘇州近兩年來已在不斷放寬人才政策。今年1月6日，蘇州《關於調整人才落戶相關政策的通知(草案)》公開徵求意見，加快政策落地。
蘇州的土拍情況或能反映庫存上漲的趨勢。中指院數據顯示，截至今年11月，蘇州成交住宅用地198宗，共計1889.29萬平方米，同比增長22.26%。
與此同時，蘇州也靈活調整項目銷售條件。2月19日，蘇州市自然資源和規劃局發佈公告，其中針對新公告的地塊中的現房銷售和封頂銷售的限制性報價規則做出不統一要求的靈活調整。
3月18日，蘇州宣佈今年市區住宅用地供應計劃爲8400畝，其中吳中區、相城區、姑蘇區、蘇州高新(600736,股吧)區和蘇州工業園區共爲6200畝，吳江區爲2200畝，政策性住房用地供應占比均不低於30%。今年住宅用地供應計劃，將以穩定的供應量充分滿足市場需求。
春節後，蘇州土拍市場出現了加價熱度，出讓土地呈現多頻小規模的特徵。3月13日，蘇州園區青劍湖地塊以溢價率11.73%成交；因疫延期至3月25日開拍的6幅地塊，有兩幅地塊未取消現房銷售，3月16日正式開始報名後，這兩幅地塊分別有企業報價。其中蘇州尹山湖地塊，當天即出現了1輪報價，報價至31.22億元；在其後的20秒內又接連出現了2輪報價，報價至33.02億元，目前實時樓面價18484.56元/平方米，溢價率10.03%；科技城地塊在2分鐘內即出現了3輪報價，報價至35.85億元，實時樓面價12378.44元/平方米，溢價率10%。
值得關注的是，蘇州樓市降溫的同時，上海以及環滬的其他城市，如蘇州周邊的常州、南通等二線城市，土地市場比蘇州火爆。3月，常州土拍溢價率最高達到56.7%；南通3月4日一場土拍溢價率也高達81.83%。
蘇州這一輪調控收緊始於2019年5月。2019年5月11日，蘇州推出園區新房限售3年，二手房限售5年，蘇州新區部分重點區域新房限售3年，同時調整土地出讓報價規則；2019年5月16日，蘇州園區重新調整新購學區房學位政策，“五年一學位”改爲“九年一學位”；到了5月24日，蘇州房地產行業座談會，全年房價漲幅目標必須控制在5%以內 。
很快，2019年8月，蘇州市場拐點出現了。中指院數據顯示，2019年5月，蘇州土地市場溢價率達到峰值50%，2019年下半年開始，土地供應力度加大，房企拿地漸趨謹慎，地價溢價率逐漸下調，年底重返個位數。
多家房企對21世紀經濟報道表示，今年蘇州市場庫存壓力很大。一家登陸港交所不久的房企曾在2019年6月，通過收併購手段獲取一幅土地，想不到去年下半年開始市場轉變，今年項目去化速度很慢，超出了預期。另一家千億房企蘇州公司負責人表示，自去年市場逆轉以來，蘇州住宅成交進入下行通道，主要原因是調控加碼，供應增多，競爭過激。他認爲，“搶人”目前對於樓市去化效果不明顯，一個市場的恢復主要還是以時間換空間，樂觀預計明年春節後市場會有回暖跡象。
事實上，蘇州“724”新政之後，8月份開始市場呈現供過於求態勢。今年前11個月，蘇州土地出讓同比上漲近28%，商品住宅新增供應765.68萬平方米，同比上漲65.5%。僅2020年11月，蘇州市商品住宅可售面積624.7萬平方米，環比上升7%，按照平均近6個月銷售情況，出清週期爲7.61個月，較10月增加0.6個月。
“人才政策還沒辦法百分百對衝蘇州的壓力問題，只到上半年供地的量到明年消化得差不多的時候，纔會對市場有一個正向的影響。”前述房企人士認爲，人才政策也會加速對庫存的消耗，未來還是看好蘇州市場。
低門檻落戶對樓市形成支撐
調控與土地供應、樓市供求關係等的變化息息相關。也有不少當地業內人士認爲，蘇州此前調控過於嚴厲，如今只是“鬆一鬆水龍頭”。2019年，蘇州各區庫存均非常健康，均在9個月以下；到了2019年8月，蘇州樓市出現了拐點，成交大幅下降，才導致如今的局面。
積極去化的城市不止蘇州，10月29日哈爾濱市舉行房地產企業健康穩定發展座談會，哈爾濱將採取多項措施，在企業建設資金、預售資金監管、基礎設施配套費收取等方面研究扶持政策，在公積金支持、銀行貸款方面合理進行引導，同時組織開展一系列惠民購房活動等方面出臺政策，推動房地產市場健康平穩發展，拉動經濟增長。
12月11日，四川省自貢市富順縣發佈《富順縣促進房地產市場平穩健康發展七條措施》。此次政策對於當地的各類物業去庫存等給予了支持，同時相關支持力度也非常大，進一步說明當前三四線城市去庫存的壓力。由於富順在今年1月2日發佈過購房鼓勵政策，當時被認爲是“2020年救市第一槍”。
即使在前面已經出臺調控收緊的城市，也通過人才等其他政策來平衡調控政策的負面影響。比如寧波7月份出臺限購擴圍，升級監管的“十條”新政，但是8月份隨即出臺《進一步放開我市落戶條件》的政策，並且於9月份實施；杭州也是在一邊放寬落戶門檻一邊調控政策升級；最近比較引人注目的城市就是福州和無錫。
福州在7月份升級了調控政策，加強了資金監管。10月份福州就發佈了新的人才引進貨幣補貼及住房補助的政策，12月14日發佈《福州市人民政府辦公廳印發關於進一步降低落戶條件壯大人口規模若干措施的通知》，明確不設學歷、年齡、就業創業限制，外省市人員均可申請在福州落戶，六縣(市)、長樂區人員均可申請在五城區落戶。這一次把落戶門檻降到零。無錫也是今年兩度收緊房地產市場政策，12月份也全面取消落戶限制，並且取消房屋面積限制，也取消了社保和居住證方面的限制，可謂又一個“零門檻”落戶的城市誕生。同策研究院分析師丁垚認爲，人才政策對於房地產市場重要的支撐，對於房地產市場的影響不僅短期有效，長期也是利好。
縱觀2020年，市場熱度主要體現在土地市場和房價兩個方面，而市場規模方面表現可謂一般，大部分城市的銷售面積未達到去年同期水平(少部分城市面積正增長)。尤其是三四線城市，面臨的形勢更爲嚴峻。三四線城市在棚改貨幣安置政策的刺激下，房地產市場開始升溫，房企也在三四線城市大量拿地，隨着2018年棚改貨幣化政策收緊，房企意識到三四線城市風險來臨，開始加快三四線城市的週轉，2018年三季度後西部地區新開工面積迅速上升。新開工增速的上漲並不是這些地區市場趨好，恰恰相反，更多房企的意圖是加快離場。開工的加快勢必造成這些區域的庫存上升，而大量三四線城市存在住房同質化嚴重的問題，基本沒有差異化，只能靠價格競爭，後期形勢也比較嚴峻。這對城市的土地、稅收等均會有較大的影響。
事實上，近兩年來，通過並區、人才引進、落戶門檻降低等政策來形成對房地產市場支撐的城市卻越來越多。丁垚認爲，蘇州、哈爾濱、漳州可以說代表了目前國內三種不同類型的庫存走高城市，調控放鬆的依據是“促進房地產市場健康平穩發展”。“最好的政策是維持市場平穩發展”。
同策研究院通過對比前後兩年數據，發現蘇州、漳州、哈爾濱是庫存上升的典型城市：截至2019年11月，蘇州商品住宅庫存738.13萬平方米，去化週期9.1個月，一年之後，蘇州庫存1018.01萬平方米，去化週期上升到13.5個月；福建漳州在2019年11的時候，庫存128.30萬平方米，去化週期14.8個月，今年11月，雖然庫存上升至141.24萬平方米，但去化週期略微下調至14.2個月；哈爾濱2019年11月庫存992.68萬平方米，去化週期16.4個月，今年11月，哈爾濱庫存達到了1536.89萬平方米，去化週期29.1個月。
具體分析一下這三座城市的特徵，也能看出“一城一策”下城市的分化：
蘇州，經濟與人口潛力較大，但自去年樓市調控連番升級後，投機投資乃至部分改善需求被壓抑，市場開始下行，加之疫情後供地有所放鬆，現房銷售條件部分取消，土地與住宅供應較爲充足，導致庫存增加。這種類型的城市並非實際需求不足，政策限制太嚴是主要原因。
哈爾濱，是全國人均GDP倒數的省會城市，雖然同爲二線城市，但經濟實力遠不及蘇州。與蘇州不同，哈爾濱庫存增加的主要原因是實際需求不足。一是疫情對經濟乃至居民收入產生負面影響尚未消除，剛需減少，二是經濟不振帶來的投資需求退場。
漳州，則是典型的三四線城市，內生經濟實力不如二線城市，雖然調控政策較爲寬鬆，但經過前幾年的一輪市場上行後，經濟與人口支撐的內生需求不足，同時目前大環境下廈門投資客減少，而土地供應並未放緩，形成供大於求的局面。