公寓1樓空地「1樓屋主拿來用」！律師：住戶可請求還地 曝1點「默示」例外
許多住公寓的人都曾有困擾，就是一樓住戶可能會把前方空地當成自家地使用。有律師就針對「公寓一樓空地，是由一樓屋主使用嗎？」做說明，他表示，公寓一樓在前方、側邊或後面的空地，通常登記爲共用部分，「依法由全體區分所有權人所共有及共同使用，任何人未經區分所有權人同意不得自行佔有使用」。
律師陳明宗在臉書粉絲專頁「陳明宗律師 宗誠法律事務所」PO文，指出如果屋主將公寓一樓前方或側邊的空地增建採光罩及鐵卷門，作爲自己停車用，樓上鄰居是否能請求一樓屋主將增建的採光罩、鐵卷門拆除，並把空地返還給全體住戶。
陳明宗表示，其實公寓一樓前方或側邊的空地，通常登記是共用部分，依法由全體區分所有權人共有、使用，任何人沒有經區分所有權人同意，不得自行佔有使用。陳律師說，所以如果公寓一樓屋主自行將一樓空地增建，當作自家停車或室內使用，都是損害其他區分所有權人權益，「其他鄰居在法律上可以請求一樓屋主拆除佔有使用部份，返還空地」。
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▲陳明宗表示，空地通常登記是共用部分。（圖／陳明宗律師授權使用）
陳明宗也說，但如果一樓屋主多年前購屋時，有前屋主已將一樓空地增建採光罩及鐵卷門作爲自己使用，或建商在2、30年前就已增建、由一樓屋主使用，而其他住戶並沒有反對意見或提出異議，長期以來都相安無事，「一樓屋主及其他鄰居間關於一樓空地使用將可能成立默示『約定專用』或『分管協議』」。
陳律師解釋，因爲公寓一樓空地是共用部分，除了例外情形，「依民法及公寓大廈管理條例規定，可以約定由特定區分所有權人來使用，這就是『約定專用』或『分管協議』」。他也說，雖然很多屋齡較老的公寓和大樓，早年在約定一樓空地由一樓屋主使用時，經常沒有書面約定，但因爲住戶多年來對一樓屋主用空地沒有反對意見，已形成使用上的默契，法院判決實務認爲這樣的使用默契，就是默示「約定專用」或「分管協議」的法律關係。
最後陳明宗也說，如果有「約定專用」或「分管協議」之法律關係存在，不管是以書面約定或默示成立，其他住戶就不能反對一樓屋主使用、或請求返還空地，「且日後不論一樓屋主或其他鄰居出售房屋，後手新屋主也須繼受『約定專用』或『分管協議』之法律關係，後手新屋主也不能再反對一樓屋主或請求返還空地」。
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