【老屋改建】胡偉良／臺北市將淪爲老、醜、貴的危險都會城市？
●胡偉良／品嘉建設關係企業創辦人，着有《胡偉良的房產世界》。
根據內政部的統計資料，104年第三季全國房屋共有8,340,018棟，其中臺北市共有885,789 棟，30年以上屋齡542,882棟，40年以上的則有203,899棟，921 以後蓋的住宅則只有128,091棟。如果將1999年921地震後蓋的房屋視爲結構上比較安全的房子，那麼臺北市只有14.55％的房子是屬於結構上相對比較安全的房子。
臺北市的平均屋齡達33.9年，老屋比例全國最高，30年以上的老屋有89.4萬戶，佔了全臺房屋總量的67%，40年以上的老屋也佔了23%，這些老屋都是沒有依照適當、安全的法規蓋出來的建築成品，其中絕大部分都無法抵抗六級以上地震的肆虐。
因爲臺北市可建的素地已經非常稀少，以致於每年推出的新建案和新屋數量都相當有限，供給少了，需要卻不減，當然房價只有往上漲而難以下跌，這是簡單的市場經濟學，但是那些主政或輔佐的學者專家卻絲毫不懂，沒有一點市場觀念，因此也不知道在民主經濟社會，降低房價只能憑藉增加供給、減少需求的市場手段。畢竟光靠經驗、常識、邏輯是無法有效治國的。
臺北市是個老城，發展和開發的較早，而早期的住宅區興建是沒有容積率管制的，直到82年起才全面實施容積率管制，也就是25年屋齡以上的房子都是建蔽率時期蓋的房子，也就是從最早期的2、3層的高度，到60年代之後大量興建4層樓公寓，再到5層樓公寓，70年代後期流行6樓以上的華廈。
臺北市早期的公寓建築容積率較高，加上違建後其容積率大多大於300％。
大家可能沒有注意到，臺北市住宅區（住3土地）的老房子容積率都高於當前的法定容積（225％）且違建充斥，其已存在的現有容積很多都已接近300%。只因爲這些老舊建築物通常高度不高（5樓或以下），但建築物所佔基地的比例卻很高（60～80%，遠遠高過法定容積的45%），所以其實際容積都在240%（60％＊4）、280%（70％＊4）、甚至350%（70％＊5），再加上空地違建、屋頂加蓋，以致於其現存的真實容積大多超過300%。
提高容積率會影響生活品質？
一些地政、都計學者以「提高容積率會影響生活品質」做爲限縮容積率的理由站不住腳。
所謂提高容積率會影響生活品質的說法，一直是老掉牙且隨着時代變遷、早已經不起考驗的老學究謬論。這些學者專家提到，増加容積率（225%提高到300%）會導致公共設施不足（卻不知道當前因爲少子化，學校已過剩）、會造成交通擁塞（卻忘了現在大家都藉助捷運在通勤，而少開車？）、公園綠地會變少（卻不知道家戶人口數已大幅減少，所以土地上的人口密度不一定會增加）；更重要的是住3的法定容積提高到300%，也未必比現在的現存容積加違建來得高，因此如上的論述真的只是用來唬人、騙自己的謬論。
更何況，當前的老房現況是蓋的滿（空地很少，甚至少量的空地還被違建填滿，與依新法規完成的建築相比，雖然新建築蓋的較高，但建築覆蓋面積上限（建蔽率）只有45%，其餘必須綠化及留設空地，何者的生活品質較優自是不言可喻。新加坡、香港、東京等都會區的高容積率都說明了「提高容積率會影響生活品質」的站不住腳。
我不知道這些學者專家是不是因爲養尊處優，住在豪宅大院，所以不清楚臺北市的公寓、透天鮮有不違建的現況。或是他們活在象牙塔內，或像鴕鳥般的把頭埋在沙堆裡，對已存在的真實情況完全視而不見。這些人永遠不注意、不理會外界或別人的說法、看法、和環境的變化。所以他們大多孤荒自賞，不食人間煙火。
老屋改建成功的關鍵因素
多年的老屋改建實務經驗告訴我，老屋改建成功的兩個關鍵因素在：一定的房價水準、300％以上的法定容積率。臺北市具有全國最高的房價水平，但是縱然如此，想要讓住戶能夠在改建後換回原來的室內面積，在容積獎勵30％以上時可能仍要到達100萬元以上的房價水平，這也使得建商在改建後朝高房價去做規劃。
另一個影響老屋改建成功的關鍵因素則是：還有餘裕的容積可以溢注容積獎勵的不足部分，讓原住戶可以在改建後分回（或接近）原居住面積。當然有些人會認爲這是原住戶的不勞而獲，確實，但在考量當前臺北市醜陋的都會景觀、昂貴而「居高難下」的房價、和極不安全的居宅環境，讓這些老屋的屋主（通常也是老人）限時性（有時程限制）的獲得一些利益，也是我們當下經濟環境不振下的一個可能的選擇。
調整北市住三容積率是促進加速改建的正解和大補丸
筆者從事老屋改建多年，對改建所遭遇的困難知之甚詳，也深切的體認到問題之所在，老舊房屋的屋主中存有貪婪之心的固然不在少數，但有更多的案例卻是因爲改建後，在扣除改建費用（拆遷費用、租金、興建費用）後，住戶可分回的室內面積大幅縮小所致，再加上改建後面臨的房屋稅大幅爆增，每月要繳納的大樓管理費用都讓很多想改建但（財務）能力不足的民衆打退堂豉。以文林苑爲例，都更前的房屋稅約僅二、三千元，都更後卻遽增至五至六萬元。雖然都更後房屋稅可以打折，但其金額還是大幅增加，對一些住在老舊房屋的已退休民衆而言，這些都是阻礙民衆改建的阻力。
推動老屋改建除了帶動營建業的發展外，也可以藉此活絡經濟，除此之外，因爲大量的老屋改建更有助於降房價、降房租，由此釋出大量的資金來增加民衆的消費能力，這也是我們當前最需要的經濟大補丸。
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