“撤辣”後的香港樓市：新房成交上升 內地買家熱情高

《證券日報》記者實探香港多個樓盤 毛藝融/攝

記者 謝若琳

見習記者 毛藝融

“‘撤辣’後，樓盤諮詢量明顯上漲。”有香港房產中介近日向《證券日報》記者表示。

自2月28日香港樓市“撤辣”（撤銷住宅物業需求管理措施）以來，至今已有一個月時間，當地新盤成交量顯著上升。數據顯示，2月28日至3月28日，“撤辣”後香港一手樓市成交4074宗，而“撤辣”前一個月（1月28日至2月27日）僅有229宗。

數據背後，是香港開發商抓住“撤辣”風口加速推出新盤，並積極將香港的房產項目推介至內地，包括聯動深圳房產中介門店推出“香港撤辣”等標語，吸引內地購房者。同時，一些香港房產中介也在抖音、小紅書等平臺發佈短視頻，組建微信羣等，發佈香港最新樓盤信息，約內地買家實地看房。

那麼，“撤辣”帶來的樓市熱潮能否長遠？匯生國際資本總裁黃立衝對《證券日報》記者表示，香港“撤辣”政策的短期效果確實顯著，成交量的激增反映了市場對這一政策變動的積極響應。然而，長遠來看，隨着市場供應的增加和開發商拋盤的壓力，樓市價格可能會繼續面臨下行壓力。建議內地購房者在做出投資決策前，進行充分的市場調研，謹慎評估市場風險，並考慮長期持有的可能性。

內地買家熱情高

地產開發商加速推盤

3月9日，《證券日報》記者從深圳坐高鐵，前往香港實探樓市。當日14時左右，記者來到香港九龍城區的維港1號。據帶房中介小哥介紹，該樓盤是2023年建成的新樓盤，目前已有購房者入住，由於價格較高，仍有部分現房待出售。“撤辣”後，該樓盤的諮詢量上漲。

記者觀察到，當天排隊看樣板間的購房者較多，在大廳需要預約取號登記看房，每位顧客僅限看3套樣板間。在維港1號低層，花1356萬港元可以購買一套656尺的房子，大概60平方米。

“維港1號能夠看到海景，且離港鐵啓德站較近，後續還會有單軌列車等交通配套措施建成。”前述中介表示，該項目具有投資價值，且租金回報率也較高。

另外，維港1號所在的啓德區非常受“新香港人”（指來自中國內地的香港新移民羣體）和內地買家偏愛。據美聯物業統計，截至目前，3月份透過美聯購入啓德新盤的買家中，“新香港人”和內地買家佔比超過一半。

在“撤辣”後，內地購房者加速涌入香港看房。記者與多位中介機構、有意向購房的內地客戶交流後發現，第一類人羣是剛需人羣，包括在港讀書畢業工作的學生、來自內地的陪讀媽媽羣體，有一定購買力，後續計劃在香港工作定居，買房後供房比租房划算。這類人羣在“撤辣”之前也有購房需求，“撤辣”後一套價值千萬港元的樓盤可以少繳納300萬港元左右的稅款，購房需求加速釋放。

對此，易居研究院研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，從“撤辣”後的成交數據來看，香港樓市需求量明顯拉昇。資金的流向恰恰說明，背後有一些合理需求支撐，也體現了購房者對香港樓市前景的看好。

第二類是來自深圳、上海等內地一線城市的“高端購買力”人羣，其大多出於投資需求，看好香港樓盤未來的升值空間等。“‘撤辣’後一次買3套維港1號的房子，或者一次買5套新盤，這些基本是內地的高端客戶。”前述中介表示。

隨着香港樓市新盤熱賣，購房者熱情高漲，香港各大地產商加快推盤步伐，積極吸引資金。數據顯示，僅3月27日至3月31日，市場將迎來1000個新單位（即“1000套新房”）。

數據顯示，3月1日至28日，香港一手樓市已達3993宗。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預計，3月份一手樓市成交量可能觸及4500宗。美聯住宅部行政總裁布少明則預計，3月份的新盤成交量有望達4200宗，這將是香港《一手住宅物業銷售條例》2013年4月份實施以來，單月成交首次破4000宗的紀錄。

美聯物業網站提供的新樓盤成交數據顯示，在3月份以來成交的一手房中，近六成爲1居至2居，近七成的成交房價在2萬港幣/平方尺以下，近九成距離地鐵較近，同時超四成距離深圳較近。

香港樓市的主流成交是小戶型。例如，香港九龍灣新樓盤泰峰在3月份首輪推售336個單位並獲得19.5倍超額認購，其項目戶型主要是30平方米、40平方米。不過，長實集團3月28日推出的首批“Blue Coast”大都是3房至4房的大戶型，目標錨定內地的“高端購買力”。

記者注意到，內地房企在港樓盤也在“撤辣”後加速推盤，包括五礦地產在港樓盤蔚藍東岸、萬科在港樓盤長沙灣連方Ⅱ等。

黃立衝表示，“撤辣”措施短期內激發了交易量，但也可能導致大量的拋售行爲。開發商爲了抓住市場回暖的機會，可能會加速推盤，這在一定程度上會增加市場供應。

專家提醒投資者

需謹慎評估風險

對於內地購房者赴港買房投資這一現象，嚴躍進表示，香港樓價較高，對於購房者的購買力要求也較高。目前內地一線城市也在放寬樓市政策，內地投資者的買房選擇面相對較寬。另外香港樓市環境也在變化，建議投資者要進行審慎地判斷和決策。

從香港私人住宅供給量來看，1998年至2022年平均每年新增1.8萬套私人住宅供給，相對有限。《財政預算案》顯示，預計今年起五年內，私人住宅單位每年平均落成量超過1.9萬個，較過去五年的平均數增加約15%。未來3年至4年一手私人住宅單位潛在供應量約爲10.9萬個單位。

長遠來看，“撤辣”對香港後續樓價走勢影響幾何？黃立衝表示，維持全年下跌5%的預測。他認爲，香港開發商每年推出的新單位數量，加上積壓的存貨，或許超過了市場的正常吸納能力。即使有本地剛需、內地買家的支持，這些供應壓力也難以在短期內得到有效緩解。此外，內地買家涌入後，香港本地居民可能加速賣樓，二手盤拋盤加劇市場供應過剩問題。建議內地客戶在考慮赴港買房時，應深入瞭解香港樓市的實際情況，特別是供需關係、價格趨勢、經濟環境等因素。

華泰證券首席宏觀經濟學家易峘表示，香港有其獨特的優勢和競爭力，如租金回報率較高、多重優勢下人口流入，但租金回報率較高本身不成爲房價上升的理由，還要看其相對於通脹預期和真實利率的變化。近年來，隨着香港加大對人才和資金的吸引力度，香港人口於2022年下半年以來重回上升通道，香港租金回報率趨於上升。但如果降息伴隨通脹預期快速下行，真實房貸利率可能上升，香港房貸負擔能力則不一定上升。

（來源：證券日報）