“撤辣”效應降溫後的香港樓市

“最近一手房價格有一些下降，有興趣可以來看看。”

距離香港全面“撤辣”近五個月時間，香港樓市在經歷了一番火爆的銷售行情後，潮水逐漸退去。一位房產中介對21世紀經濟報道記者表示，不同於剛“撤辣”後火爆到排隊的景象，目前的香港新盤售樓處稍顯冷清。

2月28日，香港樓市“平地一聲雷”。香港特別行政區財政司司長陳茂波宣佈，即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，住宅物業交易無須繳交額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，這意味着香港樓市重新進入“零辣招”時代。

對於非香港永居人士購房而言，在“撤辣”前需要支付的稅率爲15%，包括7.5%的買家印花稅和7.5%的新住宅從價印花稅。在全面“撤辣”後，這類人羣的購房稅費負擔與香港置業人羣看齊。大批有意願在香港置業、投資的內地客聞聲而動，奔赴香港看盤掃貨，來自內地的看房團成爲關口的一道獨特風景。

根據香港土地註冊處數據，今年6月香港住宅樓宇買賣合約數量爲3856套，環比下降30.5%，較今年4月的成交高點8551套腰斬。不過，受訪專家指出，即便近期銷售數據出現回落，整體樓市銷售行情仍然比去年同期樂觀得多。

展望後市，“取消‘辣招’只是買家購房衆多因素的其中之一，經濟環境以及美聯儲利率（政策）等也會影響購房者的購買意願。倘若其他因素改善，相信購房需求會隨之釋放。”美聯物業首席分析師劉嘉輝向21世紀經濟報道記者表示。

經歷多輪調整後，房地產的大開發時代已落下帷幕，去庫存成爲關鍵詞，這個過程需要多久？似乎沒人可以給出一個確切的數字。

“撤辣”效應減弱

今年4月，香港全面“撤辣”帶來的提振效果集中爆發。香港土地註冊處數據顯示，香港住宅樓宇買賣合約數量從2月的2375套上漲至3月的3971套，並在4月創下8551套的成交高點。

在這波難得的“小陽春”行情中，香港開發商爲促進去化大力度劈價。比如長實與港鐵合作的港島南岸BLUE COAST 3B期項目在今年3月推售的部分單位折實均價爲21968港元/呎（1呎約爲0.09平方米），而港島南岸第一期晉環項目於2021年4月推出時，折實均價約2.9萬港元/呎，長實執行董事趙國雄當時坦言，“蝕少當賺”。

美聯物業分析指出，“撤辣”後發展商積極銷售貨尾，同時以低市價推售全新盤，帶動一手交投急升。該公司的統計數據顯示，撤辣後3個月（2024年2月28日~2024年5月26日），一手住宅成交量達到7314宗，而撤辣前3個月（2023年12月1日~2024年2月27日）僅爲1952宗，前者是後者的3.7倍。

二手市場同樣急速升溫。撤辣後2個月（以4月~5月住宅註冊量反映3月~4月的實際市況），二手住宅錄得9888宗成交，而撤辣前2個月（以2月~3月住宅註冊量反映1月~2月的實際市況），二手住宅成交量僅爲4920宗，前者是後者的2倍。

步入5月，市場明顯降溫。香港住宅樓宇買賣合約數量從4月高點下降至5546套，但仍爲今年上半年次高點。6月，成交數量進一步下降至3856套，與今年1月的成交水平（3477套）相當。

劉嘉輝分析稱，目前一手市場數據的回落屬於正常情況，雖然近期出現回落，但整體樓市銷售數據仍遠高於去年同期，上半年的一手樓盤銷售量已達到2023年全年銷量的80%~90%。

與此同時，降價潮並未結束，如旭日國際近日推出的新盤黃金海灣·意嵐首批139套，折實均價約9988元/呎，該價格較附近去年9月開價的新盤價格約便宜一成。

這使得二手市場價格進一步承壓。仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，5月一手住宅交易量跌至接近4月水平的一半，新盤價格屢創多年新低。由於不少置業人士均傾向購買新建物業，而新盤價格顯著回落，二手物業的業主需要再下調價格才能與新盤競爭，以吸引買家，這令二手市場面對更大的下調壓力。

一手樓劈價攬客，二手樓跟降競爭，這套組合動作帶來客戶的同時，亦使香港樓市價格陷入低迷。香港差餉物業估價署數據顯示，香港商品住宅售價指數於今年首五個月回落1.7%，已從2021年9月樓價高峰期回落23.1%。其中，二手住宅價格整體已回落至2016年的水平；一手住宅價格較2015年同類型項目低逾10%。

跌跌不休的樓價正加劇買賣雙方的博弈，一部分潛在買家對於入手與否顯得更加躊躇。“購房者在價格下跌的時候會更多地選擇觀望。”劉嘉輝表示。

內地投資客少了

全面“撤辣”之初，內地客大量涌入香港樓市。

美聯物業數據顯示，今年第一季內地買家的一手註冊量佔比爲37.2%，這已是歷史高位水平，4月進一步上升至44.2%；一手註冊金額也從一季度的49.5%上升至4月的57.1%。該數據也顯示出，內地客的購房金額相對較高。仲量聯行曾於今年3月指出，樓價3000萬港元以上的豪宅新盤，內地買家佔比由去年10月前的少於一半，攀升至近期的約70%。

仲量聯行香港主席曾煥平對21世紀經濟報道記者分析稱，內地買家於撤辣後涌入香港樓市，爲樓市帶來新需求，然而，香港本地買家受到高息影響，置業意願減弱，此消彼長下，新需求的影響有限。

這波來自內地的潮水襲來快，退潮亦很快。“近期以投資爲目的的內地購房者大幅縮減，而剛需購房者的需求仍然穩健。根據公司目前接觸的客戶分析，購房者中40%爲投資需求，而60%爲剛需。”香港房產中介公司品正置業總經理伊娜對21世紀經濟報道記者表示。

對內地投資客而言，租金回報率仍是主要考慮因素。深圳市民小史告訴21世紀經濟報道記者，“同樣的錢投資香港房產，租金回報率比深圳高，但資金出境是一個問題。”小史稱，考慮到資金出境的問題，到香港置業的打算仍止步於前期瞭解，並未實際到港看盤。

伊娜稱，目前香港樓市的整體租金較高，主要是因爲高才通等人才計劃帶來新移民，以及暑期學生租房潮帶來需求猛漲。

儘管租售比不錯，但按揭利率的問題也需謹慎考慮。“目前香港的新房按揭貸款利率大約爲4.125%，對投資者而言仍然負擔較重。”伊娜稱。

銀行也未必會輕易放貸。曾煥平表示，在持續高息及物業估值下滑的環境下，銀行收緊了按揭貸款的審批，對向來倚賴銀行貸款的本地買家造成影響。

在全面“撤辣”之初，中金就曾表示，考慮目前趨勢下年內房屋租售比未必能匹配至按揭貸款利率，以及庫存水平修復仍需時日，要確認2024年是香港本輪房地產週期的拐點可能爲時尚早。

目前市場普遍預計美聯儲會在9月開啓降息，這會否帶動香港按揭利率走低？

花旗銀行投資策略及資產配置主管廖嘉豪認爲，雖然目前數據反映，美聯儲有迫切需要減息，但香港銀行未必會立即跟隨，今年實際按揭利率或繼續保持在4.14%或以上，市民供樓成本未必會大幅下降。曾煥平也向記者表示，“即使美國減息25至50個基點，也不太可能對香港按揭利率構成顯著影響。”

“香港住宅的投資價值仍然凸顯，整體租金在過去一兩年中不斷攀升，租售比可達百分之三點幾甚至更多。”劉嘉輝強調，隨着市場的變化，香港樓市的投資價值仍能吸引投資者入市。

香港樓市的租金在近一兩年來不斷“狂飆”。根據中原城市租金指數，從2023年1月開始，該指數由108.13上漲至2024年6月的120.28，租金回報率由2.61%提升至今年4月的3.09%。

一位在香港工作的曾先生告訴21世紀經濟報道記者，“在九龍或者港島一些較爲熱門的地段，前兩年17000港元/月能租到的房子，現在都漲到了18000~19000港元/月。”他表示，如果房價進一步下跌，或者利率進一步下行，待到房租與按揭貸款月供相接近時，他會考慮購置房產。

伊娜預計，隨着美聯儲利率進入下行通道，租金水平不斷攀升，再加上房價不斷回落，會推動有購房意願的租客轉租爲買。

低迷中的博弈

考慮買房的時候，每個人都會算一筆賬。

“我們現在月租金15500，要買這套的話，總價應該在550萬，首付20%的情況下月供至少20000。要買會很吃力，但這兩年裡租金也漲了很多。”在香港的白蘭告訴21世紀經濟報道記者。

無論是投資客還是剛需客，大家都在觀望房價走勢。美聯樓價指數顯示，近一年來香港樓市價格持續下滑，2023年7月，美聯樓價指數報151.8點，今年7月該指數報132.6點。全年下行趨勢中，只有交易異常積極的4月出現了小幅上升。

劉嘉輝預計，全年樓市價格將會上下波動0.5%左右，之後幾個月的新房市場銷售額可能會穩定在1000宗/月左右。曾煥平的預測則要消極得多：今年下半年中小型住宅價格預計將下跌約10%，豪宅價格將因新供應量增加而下跌5%至10%。

在二手市場，買賣雙方、賣家與賣家的博弈也正在上演。“二手房市場目前出現兩極分化的狀況，一部分賣家爲了套現出手選擇大幅降價，而另外一部分賣家則由於目前租金回報率較高、自身財務狀況較好而選擇維持掛牌價格。”伊娜表示。

值得注意的是，“由於新盤大力降價促銷，目前新房與二手房市場出現倒掛現象，即新房價格低於二手房。”伊娜指出。劉嘉輝也稱，目前新房市場的供應充足，開發商庫存較高，因此開發商定價會相對保守，一些新盤的價格會低於樓盤周邊的二手房，這樣的情況從短期來看仍會持續。

展望後市，去庫存已是行業共識。“香港主要的開發商目前正在去庫存階段，需要至少半年到一年時間才能消耗掉過剩的庫存。”劉嘉輝預測。