蛋殼公寓商業模式面臨大考 多地房東上門解約租客收到搬離通知
日前，自稱管理房間“40萬+”，累計服務用戶“100萬+”的上市公司蛋殼公寓，在北京等多地遭遇租客房東維權，以致其商業模式再受質疑。
11月16日，已經入冬的北京，上百人在位於朝陽門外大街的蛋殼公寓北京總部排隊維權。其中一位租客告訴《證券日報》記者，這個維權長隊裡，有房東、租客，還有被拖欠工資的蛋殼公寓保潔、維修人員。
“在我們的微信維權羣裡，不僅僅是北京，在上海、深圳、杭州和武漢等地，也陸續有房東和租客要求與蛋殼解約。”該租客表示。
同日下午，記者在一個北京蛋殼公寓維權微信羣中看到了這樣一句話，“你們打吧(羣友發的投訴電話)，我凍得拿不住手機了。”兩天時間，這個羣從100多人上增加到超420人，其中大多數都是與微衆銀行簽了租金貸的租戶。
而就在幾天前的11月12日，蛋殼公寓關聯公司紫梧桐(北京)資產管理有限公司新增被執行人信息，執行標的約爲572萬元，這是11月份蛋殼公寓第三次成爲被執行人。《證券日報》記者從天眼查方面獲悉，截至11月16日，蛋殼公寓被執行總金額爲1092萬元。
“列爲被執行人對企業的影響較大，一方面代表了企業無償債能力，經營現金流危機；另一方面會影響企業的經營信用，品牌形象受損。”一位不願具名的業內資深人士向《證券日報》記者透露，同時，也會影響資本市場上投資者的信心，對企業的長期發展存在質疑，企業的估值會大幅縮水。
部分租客接到清退通知
退租仍擔憂貸款違約
“11月13日晚上，房東上門告訴我，蛋殼公寓從11月1日起至今沒有付房租。”北京蛋殼公寓的女租客楊小青(化名)在接受《證券日報》記者採訪時表示，“房東要求我半個月內搬離，不然他就報警處理了。”
楊小青稱，此後自己聯繫了蛋殼公寓管家，但對方表示已經離職。“他建議我先辦理退租，如果蛋殼不破產倒閉，或許還能退還押金，若繼續交租存在變成純損失的可能性。”
“但我與面臨類似情況的租客交流後得知，首先即使我在APP上申請退租，也可能沒有人理；第二，即使成功辦理了退租，我還面臨着徵信記錄違約的風險。”楊小青告訴《證券日報》記者，今年9月份籤合同的時候，蛋殼公寓的管家說現在租房多數都用租金貸的形式，蛋殼公寓和微衆銀行籤合同，租戶給微衆銀行月付房租，貸款利息由蛋殼公寓承擔，從每個月的服務費中扣除。
而在與《證券日報》記者的交流中，楊小青甚至都說不清租金貸到底是怎麼一回事，就本着“信任大公司”的想法簽了合同。
“長租企業與第三方金融機構合作，在長租公寓企業與租客簽署租賃契約的基礎上，租客與第三方金融機構簽訂貸款合同，對房租進行分期支付，每月還本付息，以減少一次性支付租金的成本壓力；長租企業則通過第三方金融機構一次性獲取整體租賃週期的資金，通常爲一年，在短期內獲得大量資金，緩解資金壓力；金融機構通過租金貸來獲取一定的利潤收入。”有不願具名的分析師對《證券日報》記者解釋道，在實際經營過程中，不少企業將通過租金貸獲得的資金用作規模擴張或其他用途。若長租公寓企業經營不善面臨危機，則租客在租住權無法保障的情況下，依然需要承擔該租金貸產生的還款壓力。
“現在蛋殼公寓收了錢不給房東租金，房東上門來清理租客。很多人面臨着一邊被攆，一邊如果辦理退租就可能徵信違約的風險。”楊小青稱，“面臨類似問題的，僅我們羣裡就有300多人，而且人數還在不斷增加，只是每個人的貸款金額不同而已。”
“還有很多租客遭遇了斷水斷電，不少人請假去排隊維權。”楊小青稱，“上個月保潔就沒再來了，還有一些管家都離職了，原來負責我的管家也一樣，說是因爲蛋殼沒有準時發工資。所以去北京總部維權的人中也有一些是蛋殼公寓原來的員工。”楊小青發給《證券日報》記者多份與管家微信溝通的記錄，證實她的說辭。
記者所在的維權羣僅2天時間已更新數千條信息。“管家沒了，客服聯繫不上。”“押金不給我就當分手費了，請解除租金貸就好。”租客各有各的說法，各有各的無奈。11月17日，這個羣更名爲“報團取暖羣”。
再陷“資金鍊”斷裂風波
這不是蛋殼公寓第一次出現拖欠房東房租，導致租客被趕的情況了。
今年2月中旬，坊間就有傳聞稱，蛋殼公寓在租戶沒有欠租的情況下，要求房東免除3個月房租，且沒有在約定時間內付款給簽約業主。彼時，一些業主和租客開始擔憂蛋殼公寓是不是資金鍊斷裂了。
2月17日，針對公衆質疑的“資金鍊斷裂”問題，蛋殼公寓官方微信公衆號回覆稱，這是不實信息，公司經營狀態穩定。並且針對欠租，將會在與房東協商完免租事宜後，儘快安排打款。
然而，大半年時間過去了，面對這一次多地相繼出現的房東、租戶集中解約事件，蛋殼公寓要倒閉的消息不脛而走。11月16日，蛋殼公寓公開稱，“我們沒有破產，也不會跑路。”對此，記者在不同時段分別撥通了蛋殼公寓相關對接人的電話，但該人士並沒有接聽。
11月16日，與蛋殼合作“租金貸”業務的微衆銀行發表公開聲明稱：“建議客戶在已付期間繼續居住，保障合法權益。如果客戶合法權益受到侵害(如強制清退、斷水、斷電等情況)，建議通過法律途徑維護正當權益。如客戶已被迫搬離，我行將做出適當安排，儘量保護客戶權益，至少在2021年3月31日前，徵信將不受影響。”
但租客擔憂的是明年3月份之後仍有徵信記錄違約的風險，房東擔憂的是蛋殼公寓不會再付租期內的租金，每一單合同的背後，都涉及數千元、數萬元的資金。
這家第二個赴美上市的長租公寓運營商未來將何去何從？
公開資料顯示，蛋殼公寓成立於2015年1月21日，隸屬於紫梧桐(北京)資產管理有限公司，註冊資本1000萬元。成立至今，蛋殼公寓共獲得八輪融資，投資方包括開物華登、愉悅資本、華人文化、高榕資本等。
2020年1月17日，蛋殼公寓在紐交所上市，上市當天市值27.4億美元，但如今市值不到3億美元。目前，蛋殼公寓在國內13個城市提供長租服務，運營公寓數量超過40萬間。
根據蛋殼公寓此前發佈的招股說明書和2020年Q1財報(2020年Q2、Q3財報暫未發佈)來看，蛋殼公寓2017年、2018年、2019年前9個月的淨虧損分別爲2.72億元、13.69億元、25.16億元；營收分別爲6.57億元、26.75億元、50.00億元。蛋殼公寓在2020年Q1的營收爲19.4億元，淨虧損爲9.789億元。持續虧損，並沒有盈利跡象。
“蛋殼公寓最主要的癥結有兩個。”上述不願具名人士向《證券日報》記者表示，一是前期擴張太快，盲目擴大管理房間規模，2017年-2018年獲得的房源增長迅猛，但與之匹配的房源運營管理能力未及時補齊；二是未聚焦單店盈利，在單店未盈利的情況下，企業應有相應的經營預警機制，沒有做好“以出定收”的動態房源管理，企業應依據出房速度及時調整收房情況。
商業模式暴露脆弱性
敲響行業警鐘
不得不說，近三年來，長租公寓發展迅猛，無論是房地產開發商，還是品牌運營商都在積極佈局，但玩家的運營能力確實參差不齊。
根據貝殼研究院不完全統計，今年長租公寓企業整體呈現戰略聚焦或收縮態勢，房企對長租公寓的熱情減退，TOP100房企中僅2家新開拓長租公寓業務。
特別是受到疫情衝擊後，舊商業模式隱藏的風險開始浮出水面。“對多家長租公寓企業調研發現，今年長租公寓企業生存狀況呈現分化狀態。”貝殼研究院高級分析師黃卉向《證券日報》記者表示，一方面疫情對經營能力較強的頭部企業影響較小，這類企業往往採取審慎聚焦的經營戰略，在不擴張的情況下維持現有經營規模；另一方面疫情對中小企業的衝擊較大，存在縮減管理房源規模、裁員等情況以斷臂求生。
“這暴露了部分長租公寓商業模式的脆弱性。”上述不願具名人士向《證券日報》記者表示，一是租金成本高，目前大部分長租公寓採取的都是包租模式，從業主處租賃房源，經過裝修後再出租給租客，租金成本在總成本中佔比超過50%，而裝修和運營也需要較高的成本投入；二是商業模式的靈活性差，長租企業通常會與業主簽訂3年-5年的租賃合同，在約定期限之後租金會按比例增長，而在遭遇市場風險和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金，就給企業經營帶來了較大的成本壓力；三是精細化運營要求高，長租公寓企業理論上來講應當根據出房情況來決定收房速度，但部分小企業爲了拓展規模會相對激進地收房，而出租能力低可能導致空置率較高，現金流原本就岌岌可危，更加難以抵禦市場風險。
“作爲長租公寓行業的標杆企業，蛋殼公寓確實出現了經營困難。”地產分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，“長租公寓是一個新興行業，疊加疫情導致租賃需求不強等多方因素影響造成如今局面，對於企業管理來說，後續需要建立風險管控體系。此次事件倒逼行業企業覆盤和思考自身經營問題，倒逼企業成長，產品、模式均待變革。”
“一是企業發展需要慢下來，做好運營能力建設；二是企業需要進一步審查自身經營的風險及合規性，做好資金鍊的管理以及風險應急預案；三是做好‘以出定收’的房源管理，尤其是在疫情等不可控因素的影響下，企業應具備動態管理房源的能力，及時調整收房速度，降低庫存房源，靈活應對市場變化。”黃卉向《證券日報》記者表示，雖然疫情會階段性影響長租公寓企業的生存環境，但行業長期向好向穩發展的態勢不會變。
黃卉認爲，行業將加速洗牌和進化，經營能力不足的尾部企業會逐漸被淘汰，行業集中度不斷提升，租賃企業需要不斷聚焦自我能力建設，迭代租賃產品設計，滿足租客品質居住需求，才能在市場中不斷突圍。