高層定調，疫情催化，這個萬億級黃金賽道加速浮現！
（原標題：高層定調，疫情催化，這個萬億級黃金賽道加速浮現！）
2020年，幾乎每天都在見證歷史。
貨幣大放水，牽動物價房價，疫情之下，居所成了“安身立命”的剛需，最近，又傳來長租公寓爆雷的消息，“蛋殼”碎一地，讓本就艱難的打工人雪上加霜。
看來，對普通人而言，有套房比什麼都強。
而對有房一族來說，疫情期間最大的感觸莫過於：好的物業，要來一打。精細化管理，嚴控人員出入、買菜送菜，有的小區硬是把兇悍的新冠肺炎擋在鐵門外。
疫情，加速了行業的重新洗牌。譬如物管行業，在疫情催化下，加上高層釋放舊改等強勁需求後，正加速擴張，勢如破竹。
極有可能在這兩年發生的一件事是，全國物管行業經營收入突破萬億。這意味着，一條萬億級的黃金賽道，已經加速浮現!
風雲際會，魚龍潛躍。
很多人都沒有想到，物管行業的蛋糕居然有這麼大。
中國物業管理協會發布的數據顯示，2018年，物管行業經營收入達7043.6億元，同比增長17.25%。而且還在加速增長。
預計到2023年，行業收入規模將超過2萬億元。
即使按2018年的增速保守估算，中國物管行業的經營收入，有望在明年破萬億。
外部大環境的鉅變，也起到了重要的催化作用。
首先是疫情，讓大家感受到物業的重要性。可以忍受停水停電，但不能沒有物業。
其次，高層定調，加速舊改，也將釋放對物管的巨大需求。
以前是棚改，拆遷戶拿到拆遷款後大量買樓，助推房價。現在棚改結束，舊改來臨，老舊小區不必夷爲平地，加裝電梯，粉刷牆面還能繼續住。要是像現代小區一樣，引進先進物業，配上管家，也是美滋滋。
目前，全國共有老舊小區近17萬個，涉及居民超過4200萬戶。今年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，相比去年增加了一倍。老舊小區改造後，必將引入專業化的物業管理，從而釋放出海量的市場需求。
另有分析認爲，目前，大家對“產品”更關注，比如房子的戶型、公共面積等，現在正慢慢過渡到對“服務”的需求。出門旅行，就想讓管家幫忙，給家裡的花澆澆水。
更重要的是，這些需求的釋放，恰好與國家戰略相吻合。
今年兩會期間，高層指出，要逐步形成以國內大循環爲主體，國內國際雙循環相互促進的新發展格局。
以前靠出口，日子過得挺滋潤。現在國際局勢複雜，新冠疫情仍在肆虐，不得不調轉船頭，擴大內需。挖掘新的消費機會，可以帶來消費增量，甚至有可能成爲中國經濟發展的重要抓手。
蓬勃興起的物管需求，不就是一個巨大的內需嗎?
不過說實話，與國外相比，中國的物管行業還處在初級階段。
目前，營收最高的物管企業大概在百億左右，在整個物管行業經營收入的佔比不過約1.5%。
一些實力較弱的物管企業，佔比甚至不到0.03%。
比起房企龍頭在房地產行業大約3.5%的市場佔有率，物業龍頭還只是個“毛頭小子”，提升空間非常大。
和國外對比一下，就更明顯了。
全球物管龍頭仲量聯行(JLL)、戴德樑行(CWK)、第一太平戴維斯(Savills)、世邦魏理仕(CBRE)、高力國際(CIGI)全球佈局，也都不依附任何地產開發商，照樣風生水起。
而國內的物管行業，普遍處在尚未走出國門，甚至需要母公司輸血的境地。
也就是說，行業龍頭尚未確定，洗牌仍在繼續。
一些大步快跑的物管企業，還有機會後者居上，顛覆行業格局。現在，正是最膠着的搶灘時刻。
所以我們看到，近年來，越來越多的房企加入這個賽道，並掀起一股股分拆物管上市潮。
加速搶佔賽道，加入行業龍頭爭奪戰。
光是今年10月，就有4家物管企業去了港交所敲鐘。如今，排隊IPO的物管企業還有十幾家。
9月份以來，港股物業板塊整體下調，多隻明星股票翻綠，甚至有的股票開盤破發，和疫情期間跑贏大盤形成鮮明對比。看來，物管熱的浪潮開始退去，虛高的估值正在回調，壘高的泡沫已經破裂，物業股投資價值已經慢慢迴歸理性。
儘管如此，實力強勁的物業股還是備受青睞。
融創服務，就是其中的一家“種子選手”，突飛猛進的勢頭，引起行業和市場的一片驚呼。
11月19日，融創服務正式登陸香港主板，上市首日開盤價11.6港元，市值近350億港元，在物管行業里名列前茅。當日收盤報14.14港元，漲幅21.90%，總市值424億港元。
此前，融創服務的發行獲得了機構投資者的多倍強勁認購，如騰訊、IDG資本、高瓴資本、雪湖資本。
其中，騰訊對融創服務的投資，是其在物管行業最大一筆基石投資。而IDG資本則是在物管領域的首次基石投資。資本的眼光都很毒辣，幾大知名投資機構參與配售，表明融創服務的實力確實不一般。
截至9月30日，公司合約建築面積2.47億平方米;在管建築面積1.16億平方米。根據中國指數研究院統計，2019年融創服務的整體增長率(按在管建築面積、合約面積、收入及利潤的平均年增長率計算)爲94.1%，是“中國增長最快的大型物業管理服務商”。而到去年，全國在管面積破1億的企業，也就15家。
當然，融創服務的野心不止於此，也在積極開闢外拓這條途徑。
我國房地產行業已進入存量房時代，地越來越少，融創拿地再生猛也無法扭轉現狀。而隨着舊改如浪潮般席捲而來，物管需求急劇膨脹，積極外拓，加大收併購力度成了物管企業的必然。
這兩年，融創服務的版圖不斷擴張，並不斷涉足非住宅物業，加強綜合管理能力，探索多樣發展可能性。
去年11月，融創服務完成對成都環球世紀的整合，非住宅物業佔比91.2%。今年5月，又收購開元物業，6月又馬不停蹄地和陽光郡置地達成戰略合作協議。8月，融創服務又與南昌成立合資公司江西融政，在城市服務整合管理領域展開深度合作，致力打造江西最大的公衆物業集成服務商……
一個很有意思的現象是，雖然融創服務的版圖不斷擴張，但在管物業絕大部分集中在熱點一二線城市，比例高達86.1%。整個融創也一樣，土儲約80%位於高能級的一二線城市。
這和融創的發展路線密不可分——堅持“區域聚焦”和“高端精品”。和一般的房企不同，融創並沒有全國廣撒網，而是聚焦京津滬渝杭五大核心城市。併購策略也獨樹一幟，不是收購整個企業，而是收購陷入困境的單個項目，從而提高效率，保持高週轉。融創自己就說過：
購買一個擁有五個強項目和五個弱項目的整體是沒有意義的，公司寧願直接就一個地點或幾個項目進行談判。
其實近些年，特別是今年以來，國內樓市大分化趨勢越來越明顯。不僅不同城市，甚至同一個城市的不同地段，房價都是天壤之別。
一個很重要的原因是，不同城市發展差距越拉越大，大家開始用腳投票。當前城市競爭呈現強者越強，弱者越弱的馬太效應。
隨着當前經濟形勢的延續和內循環的啓動，北上廣深及其周邊城市，杭州、成都、重慶、長沙等熱點二線城市，實力將越來越強。大城市無法輻射的城市，註定逐漸黯淡。
融創一直以來就有這種預判，並作出相應的戰略選擇，足見高明之處。
而僅僅依靠佈局幾大重點城市，融創的行業排名就很靠前。
中國房地產業協會等機構公佈的2020年中國房企500強榜單顯示，融創僅在恆大、碧桂園和萬科之後，位列第四。
2020年中國房企前十強
同時，區域深耕爲融創打磨精品奠定基礎。如北京壹號院、蘇州桃花源，都是其高端代表作。北京壹號院，甚至成爲比肩倫敦海德公園一號、紐約公園大道432號的建築。
融創北京壹號院/圖源：融創官網
融創蘇州桃花源實景圖/圖源：融創官網
一個簡單的例子：融創華南在業內首次提出“歸心社區全景服務體系”，並於去年提出“歸心交付2.0體系”，設置工地參觀環節，讓業主看到完工後看不到的東西，使其安心。
有一種說法是，2017年到2019年的新房儘量不要買。因爲這兩年開發商拼命建設，同時又碰上限價、還債、密集的樓市調控，新房質量不斷突破下限。
融創開放工地參觀，類似於餐飲業的“明廚亮竈”，把建設過程暴露在陽光下，展現在業主眼前，一方面是對自己的建造質量放心，也是對業主負責。
所以，覆盤融創發展歷程，會發現打造“品質護城河”一直是融創最重要的事。
卓越的產品力、客戶滿意的服務是融創多年來鮮明的標籤。
截至去年底，融創服務年度物業管理服務合同續約率高達99.7%，用戶粘性相當強。
一點一滴積攢起來的口碑，加上融創母公司優質的土地儲備，以及極強的外拓能力，融創服務將加速崛起，勢必成爲行業頭部物管企業。
如今，這個行業的風口也來了。
除了舊改，今年10月，高層印發《近期擴內需促消費的工作方案》，提出要推動物業服務線上線下融合發展，搭建智慧物業平臺。
這是國家層面第一次把物業管理納入擴內需的核心領域，同時也是政策層面第一次明確鼓勵物業管理公司依託科技賦能，開展社區增值服務。
這是前所未有的機遇。融創，也順勢而爲，殺入了這盤大棋。
今年9月，融創服務完成對鋒物科技的戰略投資，探索“5G+物業”新模式，打通線上線下服務，進一步促進智慧化業主生活服務平臺和管理服務體系建設。
相比於4G，5G並不是多了1個“G”這麼簡單，而是實現了萬物互聯。而配合着物聯網，物管的服務可以上升多個level。
疫情期間，多個小區加裝了物聯網感應設備，並結合互聯網、人工智能技術，實現7x24小時不間斷監控。人臉識別攝像頭精確捕捉人臉信息，並結合體溫數據，有效阻止非小區業主進入，並將體溫異常信息反饋給物業工作人員，大大提高工作效率與準確性。
未來，5G+物業，還有更多的想象空間。
同樣，在不遠的將來，憑藉着自身實力、政策加持以及黑科技助力，融創服務或將成爲這條賽道里的最大黑馬。