長租公寓行業老大也挺不住了？自如頻陷"違約門"
“做自如業主，安心當‘甩手掌櫃’。”出於對鏈家品牌的信任，尤其是被自如的廣告和業務員的承諾所打動，去年年底，北京的張先生將一套三居室交給了自如“託管”，合同期爲五年。
但張先生萬萬沒想到，他不僅沒有當上安心的“甩手掌櫃”，還因此遭遇了一連串的煩心事。“先不說交給自如比租給普通租客損失的一大筆租金，我現在要聯繫其他維權業主，還要找律師溝通起訴的事情，這個時間成本沒法算的。”張先生告訴《中國經濟週刊》記者。
自如是2011年鏈家孵化出的長租公寓項目，也是國內長租公寓行業的領頭羊。來自自如官方的數據顯示，自如已經爲全國九個城市近50萬業主、300萬自如客提供居住產品和生活服務,房源規模突破100萬間,入住率高達95%。
自如官網網站上寫出的業主和自如客數據但今年開始，突如其來的新冠疫情對很多行業都帶來了巨大沖擊，長租公寓行業也不例外。近期，不斷有長租公寓資金鍊斷裂、跑路“爆雷”事件發生。據記者瞭解，近日，確實有不少自如的房東接到了要麼“自願”降低房租，要麼提前解約退租的“二選一”通知，理由是“受疫情影響巨大，希望房東與自如共渡難關”。屢屢違約，難道作爲頭部公司又背靠鏈家的自如也挺不住了？還是另有其他原因？
逼房東“二選一”：要麼降租金，要麼解約但要賠裝修款
今年7、8月份，張先生陸續接到多個自如工作人員的電話，希望他能“自願”降租20%，否則公司會考慮與他提前解約。去年年底，張先生與自如簽訂了爲期五年的《資產管理服務合同》，三居室月租金爲8500元，第一年免租期爲兩個月，之後每年一個月免租。
“當時我是去鏈家門店登記出租的，但自如的工作人員建議我交給他們託管，說了很多好處。雖然自如給出的月租金要比市場價格低15%左右，但我也覺得自己打理太勞神，出於對鏈家的信任，就簽了合同。”張先生說。
張先生表示，自如工作人員自稱要求降房租的原因是受疫情影響，房租水平整體下降了，希望房東與自如共渡難關。對此，張先生表示他是能理解的。“不過，我也打聽了，我們小區的租金在疫情之後並沒有特別大幅度的降低，至少肯定沒有20%那麼多。”他說。
但是，張先生不能接受的是，他的鄰居在與他房子的租客聊天中發現，自如並沒有給租客們降房租。“這意味着我降的租金都是給自如的，那我就很難接受了。”張先生說。於是，張先生反饋給自如說，他選擇接受自如提出的提前解約方案。但萬萬沒想到的是，雖然自如同意按照合同賠付張先生兩個月租金作爲違約金，但自如要求張先生賠付他們近四萬元的裝修款。這意味着雖然自如是提出提前解約的違約方，但張先生還要倒賠對方兩萬多元。
其實，在簽署託管合同時，張先生就曾經對裝修款的問題提出過異議。因爲原來張先生的房子就是精裝修的，傢俱家電配置齊全，是沒有必要重新裝修和重新購置傢俱的。但自如還是堅持要求全部扔掉，然後按照自己的統一標準進行重新裝修和配置傢俱。更讓張先生覺得有些霸道的是，合同上還明確寫着：自如無法提供裝修款“票據”來證明實際發生的裝修費用，具體金額將以自如提供的相關數據爲準。“也就是說，這個裝修款自如說多少就是多少。”張先生說。
合同中關於裝修費標準的認定（受訪者供圖）對此，自如的工作人員當時解釋說，公司提供的這份是“格式合同”，全國這麼多業主都一樣，要籤就只能這麼籤，不能修改，也不能有補充協議。“當時覺得鏈家（自如）這麼大的公司，也不至於明目張膽地欺負人，就簽了合同。”張先生說。但直到解約時，自如的工作人員才告訴張先生，這筆裝修款竟然高達4萬多元，折舊後，張先生還要賠近3萬8千元。“這簡直是神套路。”張先生說。
記者在張先生的業主微信羣中發現，和張先生有類似經歷的業主還有不少。同樣遭遇自如“二選一”要求的李女士告訴《中國經濟週刊》記者，自如的工作人員跟她說：這個“二選一”的方案不是針對某個人或者某個小區的，對北京的大部分業主都是這個政策，“公司對誰都一樣，絕對不會誰‘鬧’就多給誰錢。”
“我感覺從和自如簽了那份責權利並不對等的《資產管理服務合同》開始，就已經被‘套路’了。但我不相信，大公司因爲有專業人士設計合同，就能合理合法地欺負人。”張先生表示，他和其他一些同樣遭遇的業主已經決定發起訴訟，用法律武器討個公道。
但是，在組織集體訴訟的過程中，張先生也發現了推進的艱難，由於大多數業主都是揹着房貸的上班族，根本沒有時間精力去打官司。李女士並沒有加入張先生維權羣，“真的沒精力折騰，而且僵持下去每個月都在損失錢，還不如趕緊解約，把房子重新租出去。自如也是看準了這一點，逼我們自認倒黴。”她說。
北京市京師律師事務所合夥人、京師律師事務所房地產流轉與處置法律事務部主任賈鴻斌在接受《中國經濟週刊》採訪時表示，自如提供的《資產管理服務合同》是“格式合同”，不能修改，也不能增加補充條款，顯然不合理。賈鴻斌律師認爲，雖然“格式合同”在生活中很常見，它是爲了交易方便而設立的，有一定的積極性，但判斷格式合同的效力，依然要看合同中是否平衡了雙方的權利和義務。如果一方提供的“格式合同”，其中的條款出現了加重對方的責任和義務、排除或限制對方權利等情況，就可以認定是“霸王條款”，否定其效力。
賈鴻斌律師表示，在實踐中，總是有些民事合同主體利用自己的優勢地位向對方（或者是消費者）拿出幾十頁的“合同”且提出既不能修改也不能夠增補的要求，而消費者往往是本着誠信履約的心理去簽訂合同，並無意設防對手。可是市場上很多大型公司化運營的商家，往往會在事先準備好的、經過“高人”指點的合同中，設定很多損害對方利益而免除己方責任的條款。事後以對方“自願”簽訂的爲由，主張對對方不利的條款內容，這種情況下是可以認定其屬於“霸王條款”，而否定其效力的。
律師：疫情不是濫用權利、逃避義務的“避風港”
賈鴻斌律師告訴記者，近期出現的長租公寓的維權案件確實很多，他也接到了不少這方面的法律諮詢和維權代理訴求，長租公寓方違約的理由往往是疫情這個“不可抗力”的因素。賈鴻斌律師認爲，長租公寓方提出解約或者降低租金的理由是因爲疫情，但疫情並不是濫用權利、逃避義務的“避風港”。
“我國現行有效的《合同法》第117條規定，主張不可抗力的一方除了證明不可抗力事實發生，還需要證明該不可抗力和合同的不能履行之間有因果關係。疫情屬於不可抗力因素，但是並不必然導致對方合同不能履行。長租公寓目前面臨的合同履行後的利潤等問題，應該認定爲一般的商業風險。商業主體在履約過程中不敢擔當、懼怕商業風險，並轉嫁風險的做法一般不會得到法院支持。”賈鴻斌說。
另外一個焦點是長租公寓方要求業主賠償裝修款的問題。對此，賈鴻斌律師分析，根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條第二款規定，因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。
“自如在合同中規定，無論誰是違約方，只要合同提前解除，業主就需要支付裝修損失費。自如是該行業中的領軍企業，具有明顯的優勢地位，條款顯然是加重了業主的責任，免除了自己的責任。這種約定顯然違背《合同法》第3、5、6條平等、公平、誠實信用原則，應當視爲無效條款。法院裁判過程中，也會考慮到公平原則，平衡雙方的權利義務。”賈鴻斌說。此外，賈鴻斌律師也提示，自如需要舉證證明它的裝修費用的具體使用情況，人工、材料費用使用情況等等。法院不會僅僅以合同約定的裝修費用爲準，會綜合考慮酌情裁判，而不會一刀切地要求業主支付全部的裝修費用。
攝影:《中國經濟週刊》首席攝影記者 肖翊
爆雷、跑路、資金鍊斷裂、屢陷“違約門”……長租公寓還好嗎？
長租公寓曾經一時風光無二，成爲資本追逐的寵兒。但最近一兩年，傳來的卻更多是壞消息。尤其疫情爆發以來，從杭州友客、巢客到上海嵐越，從廣州城璞到深圳樂居公寓、小鷹找房……全國各地屢屢爆發中小型長租公寓“爆雷”、捲款跑路事件。
就連全國性的樂伽公寓、已經上市的頭部公司蛋殼和青客也陷入了資金鍊斷裂、破產跑路的傳聞，業績鉅虧，股價大幅縮水（蛋殼的股價甚至暴跌了九成），各地屢現集體維權事件。如今連行業領頭羊自如也陷入“違約門”，這讓人不免擔憂：長租公寓還好嗎？根據公開信息，從2018年至今，自如已經進行了多輪融資，比如在2018年和2019年先後完成了40億元人民幣和5億美元的A輪和B輪融資。而今年3月，據外媒報道，軟銀通過願景基金向自如投資10億美元，其中5億美元是直接投資，另外從其創始人手中購買了5億美元股票。該輪融資後，自如的估值高達到66億美元。但另外一些關於自如的新聞也在發生。今年2月，自如曾因爲疫情期間上漲續租租金而登上了微博熱搜。有媒體報道稱，疫情期間有租客續租租金上漲15%左右，自如被疑是因爲租客不方便搬家換租而肆意哄擡租金。但後來自如公司迴應稱，這是由於租戶長租變短租而導致的租金差異，屬於“系統”自動調價。記者在調查中也發現，不僅北京，廣州、上海、杭州、武漢等地也都有媒體報道因爲自如“解約”而引發的與業主和租戶的糾紛事件。而在黑貓投訴等網絡投訴平臺和各地房東論壇上，自如、蛋殼等長租公寓要求房東減租和賠裝修款而引發的投訴，數量也不在少數。
記者在天眼查APP中查詢發現，自如目前涉及的法律訴訟有近900件，其中有不少是自如與個人的房屋租賃合同糾紛。記者也以普通房東身份諮詢了幾位北京的自如工作人員，均表示由於春節淡季緊接着疫情，公司已經很久“不太收房”了，要收價格也很低，“估計你也接受不了”。
實際上，長租公寓的主要盈利模式就是“低進高租”，靠利差來賺錢，類似“二房東”的角色。雖然也有一些項目嘗試以“租金貸”等方式，通過“金融玩法”增加盈利，但這是在政策和監管的紅線邊緣遊走。在並沒有找到健康可持續的盈利模式的情況下，大量長租公寓項目利用融資跑馬圈地，然後再用漂亮的數據去做下一輪融資，甚至完成了IPO。
“自如等長租公寓從業主手裡收房的時候，通常都是比市場價低的，而且還要求免租期，這其中業主已經前期承擔了可能的經營風險帶來的損失，怎麼能毫無契約精神，還不斷通過各種方式，把損失轉嫁到房東身上。”一位網友在投訴平臺上的帖子，獲得了大量點贊。
而來自租客的投訴也不少：因爲違約糾紛，長租公寓不再付給房東租金，房東要退房；但平臺收了租客房租沒有退，或者沒有給違約金，租客不搬；平臺跑路了，房東收房了，但租客因爲簽了“租金貸”還要繼續交房租……賈鴻斌律師也提醒業主和租客都要認真仔細查看合同條款，簽約時注意錄音取證和保留聊天記錄，也不要籤長期合同和一次性支付長期租金，這樣能夠降低長租公寓經營主體“跑路”的風險。但長租公寓確實有相應的市場需求，只是需要行業協會或者主管部門加強監管，保障其長遠健康發展。
明明是一個需求巨大又痛點很多的萬億規模市場，只要認真解決問題、創造價值，一定是有回報的，但遺憾的是，“聰明”被用在了不合適的地方，這也給監管提出了更多新的課題。
責編 | 姚坤
版式 | 孟凡婷
微信值班：姚坤